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Prelazione immobiliare – Commento a sentenza n. 1103/2016, Tribunale di Venezia, giudice Favero

Commento alla Sentenza N. 1103/02.05.2016 del Tribunale di Venezia, emessa dal G.O.T. dott.ssa Gabriella Favero in composizione monocratica.

(a cura di Studio Camerino)


Oggetto: prelazione immobiliare;  riscatto del conduttore/gestore di grandi alberghi;  infondatezza della domanda di responsabilità aggravata per trascrizione della citazione;

L’attrice Sig.ra “L.” inviò in data 11.03.2016 al proprietario di una compagnia di alberghi, d’ora innanzi “H”, due proposte d’acquisto irrevocabili aventi a oggetto tre immobili scissi, ma accorpati in un unico edificio, siti in Venezia, adiacenti al Canal Grande in prossimità della Riva degli Schiavoni, sicché la prima proposta riguardò l’immobile “1” libero da persone e cose, mentre invero la seconda, gli immobili “2” e “3”, condotti dall’Hotel “D” e sottoposti alla disciplina della prelazione legale con un termine contrattuale di 90 giorni.

In conseguenza di ciò il preliminare d’acquisto dell’immobile “1” prevedeva la clausola della sospensione condizionata del contratto al mancato esercizio della prelazione dell’Hotel “D”, all’epoca conduttore degli immobili sub “2” e “3”.

Sennonché nella specie, la data fissata per il rogito dell’immobile “1” era prossima alla data di scadenza dell’esercizio della prelazione, sicché l’attrice notificò alla compagnia di alberghi “H” la volontà di stipulare il contratto definitivo di vendita “1”, poco prima della ricezione dell’esercizio della prelazione pervenuta alla compagnia di alberghi “H” da parte dell’Hotel “D”.

Successivamente nacque controversia sulla tardività della notifica della prelazione sicché l’attrice eccepì che il prelazionario aveva notificato in ritardo di  48 ore, chiedendo quindi di rogare il tutto ossia le unità sub 1, sub 2 e sub 3.

Ma la compagnia d’alberghi “H” e l’Hotel “D”,  si opposero a tale pretesa.

In tale situazione, l’attrice dopo aver rogato l’atto dell’immobile “1”, non soggetto a prelazione,  notificò una domanda di citazione a giudizio contro la compagnia di alberghi “H” e l’Hotel “D”, trascrivendola puntualmente nei registri immobiliari, chiedendo così al Tribunale di Venezia, previa declaratoria della decadenza della prelazione legale e/o contrattuale, di pronunciare sentenza ex art. 2932 c.c., avuto particolare riguardo al mancato trasferimento degli immobili “2” e “3”.

L’Hotel “D”, costituitosi in giudizio, dopo aver chiesto il rigetto della domanda dell’attrice, avanzò anche una domanda riconvenzionale ex art. 96 II comma c.p.c.  chiedendo la  condanna per supposta trascrizione temeraria e strumentale.

La sentenza che viene in considerazione, rigettando la domanda ex art 96 II comma c.p.c., scandisce bene il principio secondo cui la funzione della notifica dello jus prelationis non è compatibile colla produzione di effetti giuridici oltre i termini concessi nella denuntiatio (atto con il quale il proprietario del bene offre al  conduttore il bene stesso, alle medesime condizioni cui il terzo è disposto ad acquistarlo).

Ciò perché nell’esercizio del diritto di prelazione immobiliare  non opera il principio della scissione della decorrenza degli effetti della notifica per il notificante e il destinatario, così come sancito nella sentenza della Corte Costituzionale n. 477 del 2002. Sicché la notifica della prelazione ha natura sostanziale con effetti puramente recettizi, come previsto dall’art. 1334 c.c.

La sentenza del Tribunale di Venezia condivide pertanto la massima della Suprema Corte n. 9303/08.06.2012 secondo cui: «La regola della differente decorrenza degli effetti della notificazione per il notificante e per il destinatario, sancita dalla giurisprudenza costituzionale, si applica solo agli atti processuali, non a quelli sostanziali (né agli effetti sostanziali degli atti processuali). Questi ultimi, pertanto, producono i loro effetti sempre e comunque dal momento in cui pervengono all’indirizzo del destinatario, a nulla rilevando il momento in cui siano stati dal mittente consegnati all’ufficiale giudiziario od all’ufficio postale» (in senso conforme v. Cass. 29 novembre 2013 n. 26804).

Venezia, 26.04.2019

avv. Jacopo CamerinoStudio Camerino


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