Corte d’Appello di Trento, Sez. Civile – Sentenza n. 245/2016 del 29.09.2016 (Dott. D. Taglialatela)
Divisione di beni caduti in successione, Cod.: 120011
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D’APPELLO DI TRENTO
SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Trento IA Sezione riunita in Camera di Consiglio nelle persone dei Signori Magistrati:
1. DOTT. MARIA GRAZIA ZATTONI – PRESIDENTE REL.
2. DOTT. LAURA PAOLUCCI – CONSIGLIERE
3. DOTT. ANNA LUISA TERZI – CONSIGLIERE
ha pronunciato la seguente
DA
F. S., nato a Milano A. R., nata a Montecchia di Crosara (VR) quali eredi F. M., deceduto in corso di causa elettivamente domiciliati in Trento presso lo studio dell’aw. B. M. che li rappresenta e difende come da mandato a margine della comparsa di costituzione volontaria datata 19.11.2014
APPELLANTI
CONTRO
1) F. R. ,
2) F. P.
3) F. V.
4) M. M., nato a Bollate (MI) in proprio e quale genitore esercente la potestà sulla minore M. M. nata a Rho (MI ) , M. M., nato a Rho (MI ) e M. M., nata a Rho
Elettivamente domiciliati in Trento presso lo studio dell’avv. L. M. dal quale sono rappresentati e difesi quanto a F. R., P. e V. come da mandato a margine dell’atto di citazione dd 19.3.2009 e quanto a M. M. in proprio e quale genitore esercente la potestà di M. M. e quanto a M. M. e M. come da mandato a marine delle rispettive comparse di costituzione volontaria datate 2.3.2011
– APPELLATI-
OGGETTO: Divisione di beni caduti in successione. Appello avverso la sentenza del Tribunale di Trento n.453/2012 emessa in data 16.4.2012
Causa ritenuta in decisione sulla base delle seguenti
IN VIA PRINCIPALE: per tutti i motivi di cui in atto d’appello, voglia questa Ecc.ma Corte, in totale riforma della sentenza n. 453/12 Cont 1404/19 Cron. 3494 Rep. 920 del Tribunale di Trento decisa il 16.4.2012 e depositata il 11.05.2012 e non notificata, contrariis reiectis, accogliere l’appello e
IN VIA PRINCIPALE, accertare e dichiarare lo scioglimento della comunione dei beni elencati nell’atto di citazione di primo grado (p.ed. 221 C.C. Faver pp.ff. 115,117 e 1512/3 C.C. Faver; pp.ff. 2607/1, 2616/1, 2621/1, 2609/3 C.C. Cembra pp.ff. 144, 145, 229, 231/1, 258/2, 279/1, 279/2, 280/1, 280/2, 348/1, 348/4,404/1, 420/2, 421, 855/1, 1002/1, 1002/6, 1665, 1666, 2195/2 C.C. Faver); e, per l’effetto, disporre la divisione di tutti i beni in proprietà comune attribuendo a ciascuno la quota di spettanza con gli opportuni conguagli, con rinnovo della CTU o in subordine disporre la divisione di tutti i beni oggetto come da soluzione B della CTU assunta in primo grado ( e quindi LOTTO l attribuito ai convenuti che comprende i piani primo e secondo oltre alla parte di cortile nord dell’edificio p.ed. 221 C.C. Faver con tutti i terreni, ad esclusione dei lotti in loc. Vadoi in C.C. Faver e quelli in C.C. Cembra ( pp.ff. 2607/1 – 2616/1 – 2621/1 – 2609/3 conguaglio dare € 1.316,25 LOTTO 2 attribuito all’appellante M. F. che comprende i piani interrato e terra, oltre alla parte di cortile sud est est dell’edificio p ed. 22» C C. Faver con i terreni in loc. Valdoi ( pp.ff. 279/1 – 279/2 – 280/1 — 208/2 ) in C.C. Faver, oltre ai terreni in C.C Cembra (pp.ff. 2607/1, 2616/1, 2621/1, 2609/3) con conguaglio in avere pari a € 1.136,25 ) o in subordine disporre la divisione di tutti i beni in oggetto come da soluzione 3 pag. 63 della CTU assunta in secondo grado ( LOTTO 1 ( appellati ): p.ed. 221 p.m. 1 ( piano primo, piano secondo sottotetto, andito a nord, come rappresentati nel fac-simile di PDM — allegato 9 della Bozza CTU ), pp.ff. 115, 117, 229, 231/1, 258/2. 279/1, 279/2, 280/1, 280/2, 348/4, 404/1, 420/2, 421, 855/1, 1512/3, 2195/2 in C.C. Faver; pp.ff. 2607/1, 2621/1, 2609/3, 2616/1 in C.C, Cembra; conguaglio dare € 1.183,25. LOTTO 2 ( appellante): P ed. 221 p.m. 2 ( piano interrato, piano terra, andito a sud e andito a est, come
rappresentati nel fac.simile di PDM – allegato 9 della Bozza CTU), pp.ff. 144, 145, 348/1, 1002/1, 1002/6, 1665, 1666 in C.C. Faver; conguaglio avere € 1.183,25)
IN OGNI CASO: con littoria di onorari, diritti, e spese oltre accessori del presente giudizio.
DI PARTE APPELLATE:
Per i metri di cui in narrativa, per quelli esposti in primo grado e per quelli che emergeranno in corso di causa, ribadendo che gli appellati agiscono compassati tra loro chiedendo l’attribuzione congiunta dei beni oggetto di divisione, si chiede che la Corte d’Appello di Trento, contrariis reiectis, voglia:
1) Respingere l’appello avversario siccome infondato in fatto ed in diritto;
2) Confermare conseguentemente in ogni sua parte la sentenza n. 453/12 pronunciata dal Giudice del Tribunale di Trento dott.ssa Segna in data 16 aprile 2012 e depositata in data 11 maggio 2012;
3) In via subordinata, nella denegata ipotesi in cui l’appello avversario dovesse trovare accoglimento anche solo parziale, disporre comunque la divisione degli immobili tavolarmente contraddistinti dalle pp.ff. 2607/1, 2621/1, 2609/3, 2616/1 tutte in C.C. Cembra, nonché dalle pp.ff. 229, 231/1, 258/2, 279/1, 279/2, 280/1, 280/2, 421, 404/1, 420/2, 348/4, 144, 145, 1665, 1666, 855/1, 1002/1, 1002/6, 1512/3, 2195/2, 348/1, 115, 117, e p.ed. 221 tutte in C.C. Faver, secondo la soluzione A di cui al progetto di divisione depositato in data 22 maggio 2010 dal c.t.u. geom. Franco Albertini con attribuzione congiunta agi appellati del lotto 1;
4) In ogni caso spese del presente grado di giudizio integralmente rifuse.
IN VIA ISTRUTTORIA: si ribadisce l’opposizione alle richieste istruttorie avversarie siccome palesemente inutili ed antieconomiche. Si richiamano inoltre le opposizioni istruttorie svolte in atti e a verbale d’udienza di primo grado.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 3.4.2009 F. R., F. P., F. V. e G. A. convenivano F. M. dinnanzi al Tribunale di Trento chiedendo che venisse discosta la divisione di una serie di immobili loro pervenuti in successione in morte di F. P., che aveva lasciato eredi i cinque figli : F. M. (deceduto, ed i cui eredi erano i fratelli F. V. e F. M., nonché F. P. e F. R., figli del fratello deceduto F. I.), F. C. (deceduta, la cui erede era G. A.), F. V., F. I. ( deceduto ed i cui eredi erano i figli F. M. e F. R.) e F. M..
Gli attori, che in caso di indivisibilità degli immobili ne chiedevano l’attribuzione congiunta, affermavano che, per un piano di riparto che valorizzasse compiutamente gli immobili, il fabbricato, che necessitava di interventi di generale ristrutturazione, doveva essere considerato non divisibile ed il terreno ad esso adiacente, per poter essere adeguatamente goduto, doveva essere considerato unitariamente alla casa, trattandosi di aree residenziali di completamento con elevata potenzialità edificatoria.
Riproponevano quindi la proposta divisionale, già avanzata in via conciliativa, di attribuzione congiunta ad essi attori della casa e del terreno circostante, oltre ad altre aree boschive, ed al convenuto di tutti i restanti terreni.
Si costituiva il convenuto il quale deduceva che la proposta divisionale avanzata dalle controparti in via transattiva, reiterata in citazione, non poteva condividersi,, dato che proponeva di attribuire agli attori l’unico bene di un qualche valore, e cioè la casa del de cuius, con i terreni ad essa adiacenti, aventi elevata potenzialità edificatoria, lasciando ad esso convenuto terreni privi di qualunque capacità edificatoria ed ubicati in zone disagiate, così ledendo i suoi interessi.
In via riconvenzionale il convenuto chiedeva la condanna di F. V. al risarcimento di danni affermando che il predetto aveva cambiato le serrature alla casa padronale, impedendogli l’accesso, ed aveva asportato i mobili e le suppellettili ivi contenuti, godendo ed usando in via esclusiva dell’abitazione padronale e dell’orto.
In corso di causa decedeva G. A. ed intervenivano volontariamente i di lei eredi M. M., in proprio e quale esercente la potestà sulla minore M. M., e M. M. e M..
Con Sentenza n.453/2012 emessa in data 16.4.2012 il Tribunale di Trento adottava la proposta divisionale del ctu sub A) che prevedeva l’assegnazione agli attori commassati della casa padronale p.ed.221 e delle aree fabbricabili, ritenendola preferibile a quella sub B) caldeggiata dal convenuto, che prevedeva la divisione della p.ed.221 in due parti, con attribuzione del piano interrato, piano terra e parte del cortile- andito al convenuto.
Il Tribunale motivava la scelta della soluzione non solo per l’inopportunità che fra attori e convenuti venissero mantenute parti o impianti in comune, in considerazione della conflittualità e difficoltà di relazione, ma anche per il fatto che era ‘economicamente vantaggioso collegare Finterò edificio alle aree fabbricabili adiacenti ni modo da formare un ‘blocco unico” e collegato idoneo a consentire un utilizzo unitario e maggiormente vantaggioso da un punto di vista economico”;
Riteneva quindi che il mantenimento del blocco unico costituiva “un indubbio vantaggio, in considerazione della maggiore appetibilità e conseguente maggiore possibilità di vendita” consentendo anche un incremento di valore dei terreni edificabili. Considerato peraltro che proprio in forza dell’accorpamento i terreni edificabili acquisivano un maggiore valore il Tribunale aumentava la stima dei predetti rispetto a quella, indicata dal consulente d’ufficio, adottando il maggior valore proposto Cai consulente di parte convenuta.
Respingeva la richiesta di risarcimento dei danni avanzata dal convenuto e dichiarava integralmente compensate le spese ponendo quelle di CTU a carico delle parti prò quota.
Con atto ai citazione notificato in data 7.9.2002 F. M. proponeva appello avverso la detta sentenza nella parte in cui aveva adottato il progetto divisionale sub A) – in tal modo assegnandogli solo terreni inedificabili e boschi di scarsissimo valore commerciale -ritenendo non divisibile la casa di abitazione sulla base di una non corretta applicazione dei principi dettati dalla giurisprudenza in tema di divisione , pur correttamente richiamati nella sentenza appellata.
In particolare l’appellante rilevava che solo la considerazione di aspetti strutturali e una stringente analisi economica potevano consentire di derogare al principio generale sancito dall’art 718 c.c. che attribuiva a ciascun coerede il diritto di conseguire in natura la parte dei beni a lui spettanti, mentre la soluzione adottata non aveva fondamento né strutturale né di analisi economica.
Conveniva pertanto dinanzi a questa Corte F. R., F. P., F. V., M. M. in proprio e quale genitore esercente la potestà sulla figlia minore M., M. M. e M. M. chiedendo che in riforma della appellata sentenza venissero accolte le conclusioni trascritte in epigrafe.
Ritualmente si costituivano gli appellati deducendo la infondatezza dei motivi di gravame e chiedendone il rigetto.
All’udienza del 18.7.2013 le parti precisavano le conclusioni e la Corte tratteneva la causa a decisione assegnando il termine ridotto di giorni 55 per lo scambio di conclusionali ed il temine di rito per le repliche . Con ordinanza in data 21.11.2013 la causa veniva rimessa in istruttoria ritenendosi necessario ai fini della decisione un supplemento di indagine peritale.
Veniva espletato l’incombente. All’udienza di precisazione delle conclusioni del 20.11.2014 il procuratore dell’attore ne dichiarava il decesso, costituendosi contestualmente per gli eredi F. S. e A. R..
La causa, rinviata per documentare la presenza in causa di tutti gli eredi di F. M., veniva quindi trattenuta a decisione, sulle conclusioni di cui in epigrafe, all’udienza del 4.12.2014 con assegnazione alle parti del termine ridotto di 55 giorni per lo scambio delle conclusionali e del termine di legge per lo scambio delle repliche;
Con ordinanza in data 26.1.2015 la Corte riteneva necessario (‘/invocare il CTU a chiarimenti in ordine all’esistenza e. in caso positivo, alla precisa entità del deprezzamento delle pp.ff.115 e 117 ipotizzato nell’elaborato in caso di mancata costituzione della servitù di costruzione in aderenza a carico della p.ed.221, previa convocazione delle parti all’udienza del 19.3.2015 al fine di verificarne la disponibilità alla costituzione volontaria della detta servitù.
A11 udienza del 9.4.2015, così differita quella originariamente fissata su concorde richiesta delle parti, non venir a raggiunto alcun accordo in merito alla costituzione volontaria della servitù, sicché veniva affidato al. CTU di procedere alle richieste integrazioni peritali. AH esito di motivate richieste di proroga del termine fissato il CTU depositava f elaborato integrativo ed all’udienza dei 19.11,2015 le parti precisavano le conclusioni e la Corte tratteneva la causa a decisione assegnando i termini di rito per lo scambio di conclusionali e repliche. Con ordinanza in data 18.2.2016 veniva infine conferito al CTU l’incarico di apportare alla soluzione divisionale sub 3 (formulata nell’allegato F alla ctu) le variazioni nella formazione dei lotti necessarie ai fini dì limitare i conguagli, tenendo conto del diverso valore delle pp.ff 115 e 117 determinato nell’elaborato peritale integrativo. Espletato l’incombente le parti precisavano nuovamente le conclusioni all’udienza dell’8.9.2016 e la Corte tratteneva la causa a decisione rinunciando le parti allo scambio di conclusionali e repliche.
Conclusivamente quindi l’appellante sostiene che la soluzione A crea un evidente pregiudizio al suo diritto di condividente di conseguire una porzione di valore corrispondente a quella spettante singolarmente sulla massa, con una palese diseguaglianza di quote.
Preliminarmente peraltro l’appellante ripropone la censura di difetto di corrispondenza fra richiesto e pronunciato affermando che controparte, pur avendo chiesto in sede di precisazione delle conclusioni la divisione dei beni secondo il progetto A , non avrebbe specificamente formulato richiesta di attribuzione congiunta in sede di conclusioni.
Quest’ultima doglianza è priva di fondamento posto che dal presupposto, pacifico in giurisprudenza per cui la richiesta di assegnazione congiunta dei beni oggetto di divisione non costituisce una domanda, ma una specificazione delle modalità di divisione, discende che la richiesta formulata dagli odierni appellanti di divisione dei beni secondo il progetto A (che prevede la divisione del compendio in due lotti fra appellanti ed appellati) implica necessariamente la scelta di una siffatta modalità divisionale, per la cui indicazione non si richiede specifica dichiarazione delle parti, irrilevante in contrario appalesandosi il fatto che uno degli eredi di G. A. sia la figlia minorenne, rappresentata legalmente dal genitore esercente la potestà.
Tanto premesso ritiene la Corte che nel merito all’esito della consulenza tecnica e dei disposti supplementi sia confermata la fondatezza delle censure mosse dall’appellante alla sentenza di primo grado nella parte in cui ha adottato il progetto divisionale proposto dal CTU che prevede la attribuzione della casa padronale p.ed. 221, con le adiacenti particelle edifìcabili, per l’intero agli appellati.
Va premesso in fatto che l’asse ereditario retro lasciato dal de cuius F. P. è rappresentato, oltre che dalla casa padronale, che costituisce indubitabilmente il bene di maggior valore (200,000 euro contro un asse ereditario di complessivi 507.689,90); dalie due adiacenti particelle edificabili p.f.115 e 117 ( il cui valore è pari ad rispettivamente ad euro 94.664,27 e ad euro 68.935,73), da un terreno (pi.348/1) che, come sottolinea l’appellante, pur rientrando ir area edificabile del P.R.G. tuttavia ha potenzialità edificatoria del tutto ipotetica ( essendo “condizionata alla cessione a terzi confinanti alVarea o all1accorpamento…, con la p.f 349/2 adiacente “di proprietà di terzi – vedi la consulenza dell’ing. M. depositata il 30.6.2014 a pag 24) e infine da una serie di piccoli appezzamenti di terreno, ubicati in zone diverse, alcuni con vocazione agricola, ancorché attualmente tutti in stato di abbandono, per la maggior parte accessibili esclusivamente a piedi, altri costituiti da boschi, situati in zone impervie e ai quali non è neppure stato possibile l’accesso da parte del ctu ( vedi i fondi descritti alle pagine 27 e 28 della consulenza sopra citata).
Ciò premesso non può revocarsi in dubbio che, tenuto conto della suesposta composizione dell’asse ereditario, ed in particolare della disomogeneità dei beni che lo formano, e dell’esistenza di un unico edificio ac uso abitativo, che per di più rappresenta anche il bene di gran lunga di maggior valore economico rispetto agli altri, la corretta applicazione del principio stabilito dall’art 727 c.c, – in virtù del quale nella formazione delle quote il giudice deve seguire il criterio tendenziale di attribuire a ciascun condividente una quantità di beni di egual natura e qualità in proporzione all’entità di ciascuna quota -non può che condurre alla attribuzione a ciascuna delle quote di una porzione dell’edificio ad uso abitativo, salvo che tale soluzione debba escludersi o per la natura indivisibile o non comodamente divisibile dell’edificio, ovvero all’esito della valutazione da parte del giudice che il diritto dei coeredi venga meglio soddisfatto con il frazionamento di singole unità ovvero con l’attribuzione di interi immobili ad ogni condividente.
Il primo giudice, ha motivato l’adozione del progetto divisionale A (che prevede l’attribuzione del fabbricato p.ed.221 per intero al lotto degli odierni appellati) facendo riferimento, da un lato, all’opportunità di non mantenere parti ed impianti in comune, data la conflittualità delle parti, e richiamando, dall’altro, le argomentazioni del consulente di parte odierna appellata in merito alla valutazione di maggiore appetibilità sul mercato e di maggior interesse per le imprese di una attribuzione unitaria del fabbricato e delle aree fabbricabili adiacenti.
Orbene deve escludersi, avuto riguardo alle emergenze della consulenza disposta, che il fabbricato possa essere considerato bene indivisibile.
Va ricordato, richiamando la giurisprudenza sul punto consolidata della Cassazione, che l’esclusione della comoda divisibilità, integrando una eccezione al diritto potestativo di ciascun partecipante alla comunione di conseguire beni in natura, può ritenersi legittimamente predicabile solo quando risulti rigorosamente accertata la concorrenza di tutti i suoi presupposti, costituiti dalla irrealizzabilità del frazionamento dell’immobile o dalla sua realizzabilità a pena di notevole deprezzamento, o dalla impossibilità di formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, non compromesse da servitù pesi o limitazioni eccessivi ( cfr fra le tante Cass. 12406 del 2007 ).
In primo luogo non è dubitabile che il fabbricato in questione possa essere agevolmente frazionato in due porzioni, tenuto conto che si tratta di un edificio che si sviluppa in un piano interrato, piano terra, piano primo e piano secondo sottotetto e che presenta quattro distinti accessi, il primo, a sud, per l’accesso al piano interrato (piano suddiviso in tre locali di cui uno risulta uno spazio adibito a disbrigo per l’accesso ai due locali cantina), il secondo ed il terzo entrambi per l’accesso, rispettivamente da est e dalla confinante p.f.115 – al piano terra (suddiviso in cinque distinti locali finestrati), il quarto per l’accesso da una scala esterna ai primo piano, ( suddiviso in 4 locali da uno dei quali si accede con una scala lignea interna al piano sottotetto) sicché è possibile la realizzazione di due porzioni, suscettìbili di autonomo e separato godimento.
Del resto anche il consulente d’ufficio nominato in primo grado, geom. A., ha prospettato un’ipotesi divisionale (ipotesi sub B) dell’edificio p.ed.221 con assegnazione all’odierno appellante del piano interrato e del piano terra e di parte del cortile andito sud est ed agli odierni appellati del piano primo e secondo, con la parte nord del cortile andito.
Il consulente nominato in questo grado, ing. M., nella relazione dimessa in atti, ha poi chiarito che per dare attuazione a tale ipotesi divisionale non sono necessari specifici interventi edilizi o impiantistici, tenuto conto che la divisione viene ipotizzata nello stato di fatto attuale.
Va in proposito ricordato che l’edificio si trova in precarie condizioni dovute alla omissione di interventi di regolare manutenzione, oltre che alla sua vetustà intrinseca e che in particolare non esiste impianto di riscaldamento, rimpianto elettrico è obsoleto e non funzionante, l’adduzione idrica risulta essere stata scollegata, sicché rimmobile richiede un intervento complessivo di ristrutturazione La rilevazione delle condizioni attuali dell’immobile non determina alcuna ricaduta sulla sua possibilità di ripartizione in autonome porzioni: all’evidenza al fine di rendere fruibile la parte assegnata in proprietà esclusiva alle due parti condividenti ciascuna dovrà provvedere all’esecuzione dei dovuti interventi, la cui necessità non deriva quindi dalla divisione, bensì dallo stato oggettivo dell’immobile da dividere.
La necessità di effettuare da parte di entrambi i proprietari esclusivi delle due porzioni interventi sulle parti comuni (segnatamente ii rifacimento della copertura del fabbricato e del solaio che divide piano terra e piano primo) e quindi ulteriori rispetto a quelli dei quali ciascun proprietario si deve onerare per la fruibilità delle due porzioni separate, non può essere assunta quale ostacolo alla divisione, né può escluderla la ovvia rilevazione che, ove 1 immobile fosse di un unico proprietario, vi sarebbe la possibilità di dar corso a tali interrenti senza alcun preventivo accordo con chicchessia. Infatti, posto che [ immobile appartiene prò indiviso a più parti, il diritto di ciascuna di conseguirne una porzione in natura non può essere frustrato dalla sola sottolineatura di maggiori difficoltà pratiche nella realizzazione degli interventi per la necessità di trovare un accordo fra comproprietari.
Ciò a prescindere dal rilievo che la affermazione che la estrema litigiosità delle parti impedirebbe la esecuzione di interventi concordat, costituisce una mera illazione, che non può essere tratta dalla sola circostanza che esse non hanno fin qui raggiunto un accordo divisionale, posto che ciò è stato determinato dalla mancata condivisione della soluzione sostenuta dagli appellati ancor prima del giudizio, di vedersi attribuito per finterò l’edificio o di effettuarne la vendita in favore di terzi, sicché una volta esclusa una tale soluzione, corrisponde allinteresse comune delle parti (e quindi anche degli appellati , salvo atteggiamenti autoìesionistici privi di senso comune, che non ri e ragione di ritenere che sarebbero adottati) concordare gli interventi necessari per la fruibilità deirimrnobile.
Va poi rilevato che le spese per l’esecuzione degli interventi sulle parti comuni del fabbricato non costituiscono, come erroneamente ritengono gli appellanti negli scritti difensivi, spese legate alla divisione, trattandosi di interventi di sistemazione necessari per la fruibilità del fabbricato ed indipendenti dalla sua divisione.
Deve anche escludersi che la divisione in due porzioni comporti deprezzamenti dellimmobile rispetto alla sua assegnazione unitaria: il ctu ing M. premesso in proposito che anche il precedente consulente aveva segnalato una mera difficoltà operativa (rappresentata dalla necessità di univoca ristrutturazione dell’edificio) senza affermare affatto che la divisione comportasse un deprezzamento dell’immobile, esclude che un tale deprezzamento possa essere configurabile, considerando giustamente estranee al tema considerazioni relative a possibili futuri scenari di vendita che ‘‘nulla hanno a che vedere con il valore intrinseco delle due porzioni materiali che si verranno a creare in esito alla divisione”.
Né del resto parte appellata al di là di generiche affermazioni ha portato elementi concreti di riscontro alla propria tesi, rimasta quindi indimostrata, in merito alla sussistenza ed alla entità del preteso deprezzamento.
Quanto alla necessità di realizzazione da parte dei proprietari dei piano primo dell’ascensore, alla quale fa riferimento parte appellata negli scritti difensivi, va rilevato che già il consulente ha motivatamente escluso (rispondendo ad analogo rilievo del consulente di parte appellata) la necessità della installazione dell’ascensore (vedi pag 53 della consulenza alla quale si rimanda); le argomentazioni del ctu non sono state fatte oggetto dì motivata confutazione da parte dell appellata e vanno quindi richiamate e condivise.
Deve poi escludersi che la divisione della p.ed.221 comporti la sotto posizione delle singole porzioni in proprietà esclusiva a servitù 0 pesi eccessiva.
Infatti per realizzare la divisione si richiede unicamente la costituzione di servitù di passaggio di canne fumarie “ nelle posizioni esister ti ’ a carico di una delle due porzioni materiali risultanti dalla divisione ed a favore dell’altra.
Invece per quanto riguarda il passaggio delle tubazioni dì adduzione idrica, energia elettrica e scarichi fognari la impossibilità di individuazione del tracciato, dipendente dalla futura ristrutturazione,
non comporta, come ritengono gli appellati, l’ulteriore necessità di futuro accordo in merito fra le parti, posto che, come rilevato dal ctu, le parti potranno utilizzare per l’incasso delle tubazioni le mura perimetrali del fabbricato, con uso legittimo del bene comune.
La costituzione di ulteriori servitù viene poi evitata con 1 inserimento della p.f.115 nel medesimo lotto della porzione di immobile che da tale particella ha accesso.
La necessità, per la attuazione ed intavclazione delta divisione, di eseguire un frazionamento e un piano di divisione materiale (peraltro già predisposti dal CTU) non incide all’evidenza sulla comoda divisibilità dell’ente.
Va poi considerato che la valutazione di divisibilità dell’immobile deve essere riferita aH’immobile nella sua attuale consistenza, e quindi correttamente il CTU ha valutato la possibilità di frazionamento dell’immobile nelle sua attuali condizioni, restando estranee alla valutazione di comoda divisibilità considerazioni quali la pretesa maggiore appetibilità dell’immobile indiviso da parte di imprese interessate all’esecuzione di interventi speculativi immobiliari, ovvero le potenzialità di ampliamento del fabbricato in relazione alla capacità edificatoria dei terreni confinanti. Analogamente non incide sulla valutazione di comoda divisibilità la sottolineatura della conflittualità fra i coeredi, dovendosi ribadire che allo stato l’unica rilevazione di conflitto risulta riferibile alla contrastata pretesa degli appellati di ottenere l’assegnazione dell’intero edificio, ovvero di venderlo a terzi per dividere fra i coeredi il ricavano, pretesa che una volta frustrata, non comporta certamente che le parti, conseguita la proprietà esclusiva di autonome porzione del fabbricato, assumano atteggiamenti irragionevolmente ostruzionistici, contrastanti con gli stessi loro interessi, con riferimento all’esecuzione di interventi necessari sulle parti comuni per la conservazione dell’immobile.
Parimenti non rileva ai fini di escludere la divisibilità dell’immobile la considerazione delle ricadute della divisione del fabbricato su valore dei terreni edificabili pp.ff.115 e 117 ubicati in adiacenza alla p.ed.221. Dall’elaborato peritale emerge infatti che: “ì terreni in esame hanno una confermazione che suggerisce un loro possibile utilizzo quasi esclusivamente nella parte a ridosso delia strada pubblica dove il terreno è più pianeggiante e dove è più semplice Vaccesso: in sostanza la parte di terreno interessante ai fini delledificazione quella individuata dalla pf.115 e dalla parte a sud della p.f.117; la sfruttabilità/ valorizzazione dei terreni pp.ff.115 e 117, in entrambe le soluzioni, si riconduce a un intervento edilizio di edificazione in aderenza alUedificio p.ed.221 (sul lato ovest di quest’ultimo) in quanto una. costruzione autonoma non sarebbe realizzabile tenuto conto della distanza minima tra edifici di metri 10 e della distanza minima dai confini di proprietà di metri 5Y così il ctu a pag 34-35). La possibilità di costruzione in aderenza sul lato ovest dell’edificio, ipotizzata dal CTU, richiederebbe peraltro interventi dì immutativi dell’attuale stato deU’immobile (quali la chiusura di tutti i fori presenti su tale facciata dell’edifìcio).
Non può quindi conclusivamente essere esclusa la comoda divisibilità del fabbricato solo in relazione alla opportunità di consentire un futuro ipotetico sfruttamento a fini edificatori dei terreni adiacenti, che peraltro comporterebbe modifiche all’attuale struttura del fabbricato determinanti per di più un deprezzamento del medesimo in misura pari al 5% del suo attuale valore ( vedi pag 23 del supplemento di elaborato peritale depositato il 30.8.2015).
È poi evidente che la corretta valutazione delle particelle 115 e 117 non può che essere effettuata, come il ctu ha fatto nel supplemento di elaborato peritale, rilevandone l’intrinseco valore nelle condizioni in cui attualmente si trovano, senza considerare il maggior valore ipoteticamente ricavabile con lo sfruttamento della loro limitata concreta capacità edificatoria, possibile solo ove si ponessero in essere interventi immutamenti dell’attuale stato dell’edificio p.ed.221 oggetto di divisione e ove venisse costituita servitù di costruzione al confine o in aderenza a carico della p.ed.221 a favore della p.ed.115, cui osta il mancato consenso dei comproprietari.
Deve conclusivamente ritenersi comprovato che sia sotto l’aspetto strutturale sia sotto l’aspetto economico-funzionale l’immobile p.ed.221 sia comodamente divisibile, essendo frazionabile in due porzioni suscettibili di autonomo godimento,che possono formarsi senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi, venendo mantenuta la funzionalità del bene prima della divisione e non determinando la divisione un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate al v alore dell’intero, tenuto conto della normale destinazione e della pregressa utilizzazione dello stesso. Acciarato quindi che l’edificio abitativo è comodamente divisibile va valutata la sussistenza e fondatezza di ragioni, attinenti alla soddisfazione del diritto dei coeredi, che giustifichino la deroga del principio tendenziale di cui all’art 727 c.c. e che consiglino l’inserimento dell’edificio nel suo complesso nello stesso lotto.
Il giudice di primo grado ha fatto riferimento da un lato alla inopportunità di mantenere parti o impianti in comune stante la litigiosità fra le parti, e dall’altro alla antieconomicità della divisione de1 fabbricato tenuto conto che solo la assegnazione ad un unico lotto de1 fabbricato nella sua interezza unitamente alle aree fabbricabili adiacenti renderebbe appetibile il compendio per la vendita a terzi ed eviterebbe il deprezzamento dei terreni edifìcabili.
Ritiene la Corte che nessuna delle ragioni addotte (delle quali già si è dato conto con riferimento alla questione della comoda divisibilità) possa giustificare, a fronte di un asse ereditario costituito da beni di natura non omogenea (vari appezzamenti di terreno ed un unico fabbricato abitativo) la compressione del diritto di ciascun coerede di veder formate le quote nel rispetto dei criteri di cui all’art 727 o.c. Conclusivamente quindi la corretta applicazione delfart 727 c.c. comporta la divisione della p.ed. 221 in due porzioni, che consentono la attribuzione a ciascuna delle parti condivide nt1 di unità abitative autonome.
Tra le varie ipotesi di divisione dell’asse ereditario suggerite dal consulente d’ufficio la Corte ritiene preferibile la soluzione sub 3, che consente la formazione di due quote maggiormente omogenee, attribuendo a ciascuno dei lotti oltre ad una porzione del fabbricato, anche terreni edifìcabili, precisamente includendo nel lotto 1 degli appellati le pp.ff. 115 e 117 e nel lotto 2 dell’appellante la p.f.348/1.
In relazione al valore della p.f.348/1 deve condivìdersi h valutazione fattane dal consulente d’ufficio. Il CTU, richiesto di determinarne il valore in considerazione dell’attuale configurazione e possibilità di utilizzazione secondo gli strumenti urbanistici, rispondendo alla contestazione svolta dall’appellante sul punto, ha affermato che “pur rientrando la medesima nella area B3 del PRG di Faver e, dunque, avendo una potenziale volumetria di me 1260 (mq 420×3) la stessa non può essere concretizzata in maniera autonoma a causa della conformazione del lotto per cui la potenzialità edificatoria è condizionata o dalla cessione a terzi confinanti dell’area o all’accorpamento (a mezzo di compravendita anche con eventuale comproprietà come risultato finale) con la pf 349/2 adiacente alla particella in esame“; pertanto in ragione dei vincoli intrinseci del lotto il CTU ha ritenuto di stimarne il valore nel 50% di quello attribuito al terreno edificabilc in zona B3.
Le ragioni addotte dalla difesa dell’appellante negli scritti difensivi finali per contestare la correttezza delle conclusioni del ctu sono già state esaminate dal consulente nell’elaborato peritale e sono state motivatamente confutate alle pagine 54 e 55 della prima relazione peritale, che vanno qui richiamate e condivise.
Va da ultimo rilevato che tenuto conto della necessità di valutare le particelle pp.ff.115 e 117 non già in funzione di ipotetici interventi edificatori involgenti modifiche al fabbricato p.ed.221, ma in relazione al loro attuale concreto valore, il ctu è stato chiamato ad effettuare una modifica all’originario progetto divisionale sub 3 (di cui all’allegato F dell’elaborato peritale dei 30.6.2014) che tenendo conto del diverso valore delle pp.ff.115 e 177, contenesse al minimo i conguagli.
Nel corso delle operazioni peritali il ctu peraltro “ha preso atto della scelta delle parti di aderire alla soluzione 3 originaria (rettificata nei valori delle particelle fondiarie 115 e 117) conguagliando controparte con l’importo risultante ossia euro 10.566,75 senza procedere ad ulteriori spostamenti di terreni da un lotto all’altro (così il CTU a pag25 dell’elaborato datato 10.7.2016).
Ciò posto dunque, in parziale riforma della sentenza appellata in accoglimento della domanda di divisione va attribuita agli appellanti eredi di M. F. la proprietà esclusiva dei beni facenti parte del lotto 2 di cui ai progetto divisionale 3 allegato 7 alla relazione peritale integrativa del 10.6.2016 dell’ing. M. , beni dettagliatamente descritti alla pagina 13 del detto elaborato da intendersi qui per trascritta, subordinatamente al versamento, in favore degli appellati, di un conguaglio di euro 10.566,75 avendo gli appellanti ricevuto beni del valore di Euro 137.489.00 a fronte di una quota di euro 126.922,25 ( vedi prospetto”tabella lotti” allegato 7 alla relazione peritale integrativa del 10.6.2016 j. Agli appellati va attribuita la proprietà esclusiva dei beni facenti parte del lotto 1 dì cui al progetto divisionale 3 allegato 7 alla relazione peritale integrativa del 10.6.2016 dell’ing. M. dettagliatamente descritti alle pagine 10-12 del detto elaborato da intendersi qui per trascritte.
La sentenza appellata va confermata nel resto.
La riforma ancorché parziale della sentenza impone la riconsiderazione della decisione in merito alle spese, con valutazione unitaria per i due gradi alla luce dell’ esito complessivo del giudizio. Ritiene quindi la Corte che sussistono i presupposti di legge per la compensazione delle spese dei due gradi tenuto conto che: la divisione dei cespiti in comproprietà corrisponde all’interesse comune dei condividenti; l’infondatezza della prospettazione di indivisibilità del fabbricato, sostenuta dagli odierni appellati, (accolta dal giudice di primo grado) è emersa a seguito dell’approfondimento delle indagini peritali allo effettuata in questo grado; è stata respinta dal Tribunale la domanda riconvenzionale di risarcimento del danno proposta dell’appellante nei confronti di F. V. per i danni, con decisione che non ha costituito oggetto di gravame.
Le spese di CTU del primo e del secondo grado, espletate nell’interesse comune dei condividenti, vanno poste definitivamente a carico delle parti appellanti ed appellata prò quota ereditaria.
a) agli appellanti eredi di M. F. i beni facenti parte del lotto 2 di cui al progetto divisionale 3 allegato 7 alla relazione peritale integrativa dei 10.6.2016 dell’ing. M. beni dettagliatamente descritti alla pagina 13 del detto elaborato da intendersi qui per trascritta, subordinatamente al versamento in favore degli appellati di un conguaglio di euro 10.566,75 b) agli appellati i beni facenti parte del lotto 1 di cui al progetto divisionale: 3 allegato 7 alla relazione peritale integrativa del 10.6.2016 delFing. M. dettagliatamente descritti alle pagine 10-12 del detto elaborato da intendersi qui per trascritte.
Conferma nel resto la sentenza appellata.
Dichiara compensate fra le parti spese dei due gradi e pone a carico di ciascuna parte prò quota ereditaria le spese delle CTU.
Depositata in Cancelleria il 29 SET. 2016
Il Giudice
Taglialatela Domenico
VUOI CONSULTARE TUTTE LE SENTENZE
DEL TUO TRIBUNALE?
