Lavori Condominiali: ripartizione delle responsabilità tra impresa, condominio ed amministratore condominiale

Cassazione Civile, sez. III, Sentenza n. 20557 del 30 settembre 2014

La Suprema Corte analizza la ripartizione delle responsabilità in capo ad amministratore, condominio ed impresa nel caso in cui i lavori condominiali abbiano causato danni ai singoli condomini, ovvero siano stati compiuti non a regola d’arte.

Infatti, se da un lato, è ormai pacifico che in tema di appalto la responsabilità ricade sull’appaltatore che risponde dei danni provocati a terzi ed eventualmente anche dell’inosservanza della legge penale durante l’esecuzione del contratto in forza dell’autonomia con cui svolge la sua attività nell’esecuzione dell’opera, dall’altro lato, ciò su cui la Corte ha ritenuto necessario fare chiarezza è l’eventuale responsabilità del committente, dell’Amministratore Condominiale e del direttore dei lavori, tutti soggetti che nel caso di specie venivano citati dal soggetto danneggiato.

Secondo la ricostruzione della Suprema Corte:

1.una responsabilità del committente nei riguardi dei terzi è configurabile solo allorquando si dimostri che il fatto lesivo sia stato commesso dall’appaltatore in esecuzione di un ordine impartitogli dal direttore dei lavori o da altro rappresentante del committente stesso, tanto che l’appaltatore finisca per agire quale nudus minister privo dell’autonomia che normalmente gli compete (cfr. Cass. Civ. Sent. n. 2745/1999; Sent. n. 7499/2004), ovvero, quando sia configurabile, in capo al committente una culpa in eligendo, per aver affidato il lavoro ad un’impresa palesemente incompetente e priva di capacità tecniche (Cass. Civ. Sent. n. 15185/2004);

2.quanto alla responsabilità dell’Amministratore di Condominio, la Corte precisa che lo stesso “non costituisce un’entità diversa dal condominio del quale è rappresentante, perché il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica diversa da quella dei singoli condomini. Ciò significa che il condominio che ritenga di essere stato danneggiato, come nella specie, da un’omessa vigilanza da parte del condominio nell’esecuzione dei lavori sulle parti comuni non può considerare l’amministratore come un soggetto terzo ed estraneo; dovrà comunque rivolgere la propria pretesa risarcitoria nei confronti del condominio, il quale, a sua volta, valuterà se esistono gli estremi di una rivalsa nei confronti dell’amministratore.

3.Quanto al direttore dei lavori, su cui vi è copiosa giurisprudenza, assume la specifica funzione di tutelare la posizione del committente nei confronti dell’appaltatore, vigilando che l’esecuzione dei lavori abbia luogo in conformità a quanto stabilito dal capitolato di appalto. Da questo, tuttavia, non deriva a suo carico né una responsabilità per cattiva esecuzione dei lavori imputabile ad una libera iniziativa dell’appaltatore, né un obbligo continuo di vigilanza anche in relazione a profili marginali.

In buona sostanza, nel caso analizzato dalla sentenza commentata (ove il danno da infiltrazione fu causato dalla mancata copertura a regola d’arte del tetto durante i lavori di scopertura e successiva ricostruzione del tetto ), non può imputarsi alcuna responsabilità al direttore dei lavori, all’amministratore, ovvero al committente, che non possono rispondere della cattiva esecuzione dei lavori imputabile a libere iniziative dell’appaltatore.

Tale impostazione è solo apparentemente in contrasto con altra decisione della Corte (Cass. Civ. n. 25251/2008) in cui si analizzava la figura dell’Amministratore Condominiale, considerato responsabile di danni cagionati dalla negligenza, dal cattivo uso dei suoi poteri e, in genere, da qualsiasi inadempimento dei suoi obblighi legali (come ad esempio nel caso di danni derivati dalla negligente omissione delle necessarie riparazioni al lastrico solare decise da precedente delibera). In realtà, la sentenza in commento circoscrive il limite delle responsabilità evitando accuratamente di tramutare la culpa in vigilando dell’amministratore in responsabilità oggettiva.