Corte di Appello di Napoli, Sez. II Civile – Sentenza 15.4.2015 (Dott.ssa R. Venuta, Dott.ssa R. Papa, Dott.ssa M. T. Onorato)
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
II SEZIONE CIVILE
in persona dei
Magistrati;
dott.ssa Rosamaria Venuta – Presidente
dott.ssa Rosaria Papa – Consigliere
dott.ssa Maria Teresa Onorato – Consigliere relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 3882/13 R.G. decisa ai sensi dell’art. 437 c.p.c. mediante lettura del dispositivo alla pubblica udienza del 15 aprile 2015 e vertente
tra
“P.M. & C. S.a.s.” in persona del legale rappresentante pro tempore sig. P.M. (P. IVA …) rappresentata e difesa in virt? di mandato in atti dall’Avvocato Salvatore D’Ettore presso il cui studio elettivamente domicilia in Cardito alla via G.
APPELLANTE
e
C.C. (…) rappresentata e difesa, in virt? di mandato in atti, dall’Avvocato Salvatore Sarracino presso il cui studio elettivamente
domicilia in Qualiano alla via C.
APPELLATA
OGGETTO: LOCAZIONE
CONCLUSIONI: come da verbali di causa che si intendono integralmente richiamati e trascritti.
Fatto
SVOLGIMENTO DEL PROCESSOC.C., notificando intimazione di sfratto per morosit? con contestuale citazione per la convalida in data 2 marzo 2010, ha adito il Tribunale di Napoli – sezione distaccata di Marano e chiesto la risoluzione per grave inadempimento del conduttore del contratto di locazione ad uso commerciale dell’immobile sito in Qualiano, via C., condotto in locazione dall’attuale appellante “P.M. & C. S.a.s.”. A sostegno della domanda ha esposto che parte conduttrice si ? resa morosa nel pagamento dei canoni relativi ai mesi da maggio a dicembre 2009 e delle mensilit? d? gennaio e febbraio 2010, per l’ammontare di euro 3.100,00 (euro 310,00 mensili).
Si ? costituita la “P.M. & C. S.a.s.” chiedendo il rigetto della domanda. In particolare, la convenuta ha eccepito l’insussistenza di qualsiasi morosit? per avere integralmente corrisposto quanto dovuto, con vaglia postale del 18 febbraio 2010 per euro 930,00 (da imputare alle mensilit? di aprile, maggio e giugno 2009) e bonifico bancario del 26 febbraio 2010 per euro 2.480,00 (per le ulteriori mensilit?).
Dopo l’ordinanza provvisoria di rilascio di data 25 marzo 2010 ed il mutamento del rito, espletata l’attivit? istruttoria, con la sentenza n. 174/13 pubblicata in data 3 luglio 2013, il Tribunale di Napoli – sezione distaccata di Marano ha accolto la domanda e dichiarato risolto il contratto per inadempimento del conduttore che ha condannato al pagamento della somma di euro 2.790,00, oltre interessi dalla domanda al soddisfo.
Per quel che rileva, il primo Giudice ha evidenziato il notevole ritardo con cui il conduttore aveva tentato (nel febbraio 2010) di adempiere all’obbligo di sanare la morosit? (risalente dal maggio 2009), utilizzando – peraltro – un mezzo di pagamento diverso da quello legale vigente tra le parti (con moneta avente corso legale ai sensi dell’art. 1277 c.c. presso il domicilio del creditore), per cui legittimamente il locatore lo aveva rifiutato. Sotto diverso profilo, rilevato che l’immobile era stato rilasciato dal conduttore nel dicembre 2010 e che il canone non era dovuto nel periodo di inagibilit? dei locali (dal maggio 2009 al novembre 2009), ha quantificato il debito del conduttore in euro 4.030,00 (cos? nella parte motiva, diversa dal dispositivo in cui ? indicato il minore importo d? euro 2.790,00).
Avverso tale sentenza, “P.M. & C. S.a.s.” ha proposto tempestivo appello nel quale ha censurando la decisione che – a suo dire – non avrebbe considerato i plurimi tentativi di corrispondere il canone (a mani presso il domicilio; con offerta reale tramite ufficiale giudiziario; con vaglia postale e infine con bonifico bancario) e, particolarmente, il documento allegato sub 11 nella produzione di parte (offerta ai sensi dell’art. 1209 c.c. non potuta notificare per essere stato rinvenuto il domicilio chiuso) che in s? esclude la mora debendi, nonch? negletto la dirimente circostanza che i canoni nel periodo preteso non erano dovuti per essere stato il locale commerciale per cui ? causa dichiarato impraticabile con ordinanza comunale dal mese di aprile 2009. Quindi, ha rassegnato le seguenti conclusioni: riformare la sentenza e, per lo effetto, la ordinanza provvisoria di rilascio del 25 marzo 2010 del Tribunale di Napoli – sez. distaccata di Marano nella parte in cui ha disposto, in via provvisionale, l’ordine di rilascio dell’immobile per cui ? causa, dichiarando valido ed efficace tra le parti il contratto di locazione commerciale stipulato in data 11 gennaio 2002; ordinare alla sig.ra C.C. la consegna del locale commerciale sito in Qualiano (NA) alla via C. identificato in catasto alla partita 860, foglio 6, numero 253 sub 3 in favore della P.M. & C. S.a.s., in persona del legale rappresentante pro tempore, fissando a breve nella sentenza di appello la data entro la quale deve essere riconsegnato il predetto immobile; condannate la intimante al pagamento delle spese e delle competenze del doppio grado d? giudizio con attribuzione al procuratore antistatario per averne fatto anticipo”.
Si ? costituita C.C. che ha chiesto il rigetto del gravame, del quale ha preliminarmente eccepito l’inammissibilit? ai sensi del vigente art. 342 comma I c.p.c., formulando – quanto al resto – istanza di correzione di errore materiale del dispositivo della sentenza, ove erroneamente ? indicata la somma di euro 2.790,00 e non di euro 4.030,00 indicata in parte motiva per le mensilit? maturate fino al rilascio, quale debito del conduttore.
Diritto
MOTIVI DELLA DECISIONEL’eccezione preliminare di inammissibilit? dell’appello non ? fondata. Come recentemente statuito dalla Suprema Corte, l’appello non ? un mezzo di gravame con carattere devolutivo pieno, operando il principio della necessaria specificit? dei motivi, previsto dall’art. 342 del c.p.c. “A tali effetti, pur prescindendo da qualsiasi particolare rigore formale, occorre che – in relazione al contenuto della sentenza appellata – siano indicati, oltre ai punti e ai capi impugnati, anche – seppure in forma succinta – le ragioni per cui ? richiesta la riforma della pronuncia di primo grado, con i rilievi posti a base della impugnazione, in modo tale che restino esattamente precisati il contenuto e la portata delle relative censure. In particolare, perch? un capo di sentenza possa ritenersi validamente impugnato non ? sufficiente che nell’atto di appello sia manifestata una volont? in tale senso, ma ? necessario che sia contenuta una parte argomentativa che – contrapponendosi alla motivazione della sentenza impugnata – con espressa e motivata censura, miri a incrinarne il fondamento logico-giuridico” (Cassazione civile, sez. III, 13.06.2014, n. 13546).
La lettura del ricorso in appello induce a ritenere osservata la norma che a torto si assume violata, avendo la “P.M. & C. S.a.s.” indicato quale parte della decisione non ha condiviso, le ragioni per le quali ritiene che la pronuncia sia da riformare, la soluzione contraria che, a suo dire, sarebbe giuridicamente e fattualmente fondata, in ci? cogliendosi sia la “parte volitiva” che quella “argomentativa” che confuta e contrasta le ragioni addotte dal primo Giudice a sostegno della sua decisione.
Invero, l’atto di appello in disamina consente di individuare le statuizioni concretamente impugnate e, per quanto la sentenza di primo grado sia stata censurata in tutta la parte afferente la dichiarata risoluzione contrattuale per inadempimento del conduttore le ragioni sulle quali si fonda il gravame sono state esposte con sufficiente grado di specificit? correlate, peraltro, con la motivazione della sentenza impugnata (in argomento, Cassazione civile, sez. II, 06.06.2014, n. 12801).
Venendo al merito, con tre motivi di appello tra essi connessi, la “P.M. & C. S.a.s.” ha censurato la sentenza di primo grado perch? il Tribunale non avrebbe considerato che esso conduttore tent? di effettuare il pagamento in contante dei canoni e, non essendoci riuscito, pag? parte a mezzo vaglia postale del 18.02.2010 e parte tramite bonifico bancario del 26.02.2010, entrambi di data precedente la notifica dello sfratto per morosit?, avvenuta il 2.03.2010. Per questo motivo, il primo Giudice avrebbe dovuto escludere la mora debendi e – dunque – la risoluzione del contratto, non avendo la sig.ra C.C. n? allegato n? provato l’esistenza di un giustificato motivo di rifiuto del pagamento del canone avvenuto con mezzi diversi dalla moneta contante.
In ogni caso, sempre ad avviso dell’appellante, il pagamento dei canoni non sarebbe dovuto perch? l’immobile era stato dichiarato impraticabile con ordinanza del Comune di Qualiano n. 22 del 22 aprile del 2009 (documento sub 8 nella produzione di parte).
Infine, il primo Giudice avrebbe errato nell’affermare che il locale ritorn? nella disponibilit? materiale e giuridica del conduttore il 16 novembre 2009, essendo questa la data in cui era revocata l’impraticabilit? dell’immobile, non quella del recuperato suo godimento.
In base a questi motivi, l’appellante ha chiesto la riforma della sentenza nella parte in cui ha disposto il rilascio dell’immobile, nonch? dichiararsi valido il contratto di locazione stipulato tra le parti in data 11 gennaio 2002 ed afferente l’immobile in Qualiano alla via C., fissandosene la riconsegna.
I motivi di merito – dei quali ? possibile una trattazione congiunta – sono fondati.
Com’? noto, in caso d? locazione di immobile, al conduttore incombe ex lege l’onere del pagamento tempestivo del canone mentre per il caso di inadempienza, al locatore spetta solo la prova della locazione e del canone pattuito, per cui se il conduttore non prova l’avvenuto pagamento dei canoni richiesti, va accolta la domanda della controparte. A seguito dell’entrata in vigore della legge 27 luglio del 1978 n. 392 (legge cosiddetta dell’equo canone) la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravit? e dell’importanza dell’inadempimento del conduttore in relazione all’interesse del locatore insoddisfatto non ? pi? rimessa all’apprezzamento discrezionale del Giudice, ma ? predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato (arti 5 e 55 della legge) a due elementi: l’uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori di importo superiore a due mensilit? del canone, l’altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito e tollerato. Una tale conclusione, tuttavia, riguarda, sulla base della chiara lettura dell’art. 41 della legge 392/1978, le sole locazioni ad uso abitativo, non applicandosi l’art. 5 agli immobili locati ad uso diverso, stante il rinvio dalla richiamata norma esclusivamente alle disposizioni contenute negli articoli da 7 ad 11 della Legge n. 392 cit.. Invero, per le locazioni non abitative la valutazione della importanza dell’inadempimento del conduttore resta affidata ai comuni criteri di cui all’art. 1455 c.c., salva la facolt? del Giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui alla l. n. 392 del 1978, art. 5, alla stregua delle particolarit? del caso concreto (Cassazione civile, sez. VI, 23.06.2011, n. 13887).
Ne deriva che la risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale per mancato pagamento di canoni e/o oneri accessori, puo’ aversi solo con riferimento ad inadempimenti tali da rompere l’equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore (Cassazione civile n. 8076 del 04.06.2002).
Anche in suddetta valutazione, nondimeno, va osservata la regula juris per la quale ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto deve aversi il concorso dell’elemento soggettivo dell’inadempimento costituito dalla imputabilit? della mora debendi a dolo o a colpa del debitore. In argomento si segnala la sentenza della III sezione della Suprema Corte di Cassazione n. 5191 del 25.05.1998 che, nel confermare la decisione di merito la quale aveva escluso la sussistenza del dolo e della colpa ravvisando nel comportamento del conduttore un’offerta non formale della prestazione – art. 1220 cod. civ. – ha osservato che l’invio del canone a mezzo di assegni circolari ? indicativo della seria volont? del conduttore di adempiere la sua obbligazione, tanto pi? che in precedenza i locatori non avevano rifiutato la suddetta forma d? pagamento. Peraltro la valutazione della condotta tenuta dalle parti va fatta anche alla luce del principio di diritto secondo cui nelle obbligazioni pecuniarie, il cui importo sia inferiore ad euro 12.500,00 o per le quali non sia imposta per legge una diversa modalit? di pagamento, il debitore ha facolt? di pagare, a sua scelta, in moneta avente corso legale nello Stato o mediante consegna di assegno circolare; nel primo caso il creditore non puo’ rifiutare il pagamento, come, invece, puo’ nel secondo ma solamente per un giustificato motivo, da valutare secondo le regole della correttezza e della buona fede oggettiva. L’estinzione dell’obbligazione con l’effetto liberatorio per il debitore si verifica, nel primo caso, con la consegna della moneta e, nel secondo, quando il creditore acquista concretamente la disponibilit? giuridica della somma di denaro, ricadendo sul debitore il rischio dell’inconvertibilit? dell’assegno (Cassazione sez, unite, sentenza n. 26617 del 18.12.2007). Nel caso in esame, la colpevolezza della parte conduttrice va esclusa perch? questa, con bonifico bancario del 26 febbraio 2010, fece pervenire sul c/c della locatrice la somma di euro 2.480,00. E se ? vero che tale modalit? di pagamento costituisce, ove non concordata, inesatto adempimento, ? pur vero che essa ? indicativa della seria volont? del conduttore di adempiere. Infatti, accreditata la somma del bonifico al beneficiario, la somma esce definitivamente dalla disponibilit? dell’ordinante. Tale pagamento equivale – perci? – ad un’offerta non formale ex art. 1220 c.c. idonea ad impedire la risoluzione per inadempimento in quanto connotata dei caratteri della seriet? consistita nell’effettiva introduzione dell’oggetto della prestazione dovuta nella disponibilit? della parte creditrice, nonch? nella comunicazione di tale fatto alla medesima. Va, infatti, osservato come l’effettuazione del bonifico bancario ? stata comunicata con telegramma del 28 febbraio 2010 e questo accreditato in conto il 1? marzo 2010. N? la C.C. ha negato che le somme siano state accreditate sul suo conto (nella data indicata che ha preceduto quella della notifica dell’intimazione, non vertendosi, dunque, nell’ipotesi del III comma dell’art. 1453 c.c. in cui il conduttore in mora di un immobile ad uso non abitativo abbia adempiuto la propria obbligazione solo dopo che il locatore abbia domandato la risoluzione del contratto), ma ha replicato di non averle accettate e d? averle restituite con vaglia postale di cui ha offerto prova.
Sennonch?, ad avviso della Corte, ci? non ? sufficiente a far ritenere legittimo il suo rifiuto perch? ella avrebbe dovuto chiarire qual era il giustificato motivo, da valutare secondo le regole della correttezza e della buona fede oggettiva, che la indusse addirittura a restituire a mezzo vaglia postale una somma che ormai aveva definitivamente incamerato, prima che il giudizio iniziasse. Invero, se da un lato l’avvenuta effettuazione, da parte della debitrice, in data anteriore alla notifica dell’intimazione di sfratto, di una valida offerta informale, sufficiente ed idonea ad escludere la mora colpevole ai sensi dell’art. 1220 c.c., giustifica il rigetto della domanda di risoluzione come proposta per mancato pagamento dei canoni di locazione indicati, neppure ha pregio la questione concernente la richiesta di applicazione della clausola risolutiva espressa, per essere questa inoperante nel caso di accertata insussistenza della mora nel pagamento, in virt? della precedente offerta ex art. 1220 c.c. (in argomento, Cassazione civile, sez. III, 23.06.1999, n. 6397; Cassazione civile, sez. III, 22.09.1979, n. 4896). Con riguardo al primo profilo, s? rammenta che “Nei contratti a prestazioni corrispettive, il contraente non inadempiente non puo’, prima di proporre la domanda di risoluzione del contratto, rifiutare l’adempimento tardivo dell’altro contraente qualora una idonea offerta di adempimento sia intervenuta prima della domanda” (Cassazione civile, II sezione, sentenza n. 5235 del 29.05.1999; Cassazione civile, sez. II, 31.07.1987, n. 6643 sui limiti cui ? data la possibilit? di rifiutare l’adempimento tardivo prima della domanda giudiziale di risoluzione). Peraltro, considerato che lo stesso Tribunale ha ritenuto che fosse dovuto il pagamento dei soli canoni successivi al novembre 2009 e tenuto conto che il canone mensile era di euro 310,00, il bonifico di euro 2.480,00 era ampiamente idoneo a contenere la morosit? maturata. N? l’affermazione contenuta nella sentenza in parte qua ? stata fatta oggetto di impugnazione neppure incidentale dalla locatrice, di talch? essa costituisce cosa giudicata. In contrario, non vale il richiamo alla massima tratta da Cassazione civile, Sez. II, 19.11.2008, n. 27520 (“in tema di adempimento delle obbligazioni monetarie, l’obbligo di provvedere al pagamento alla scadenza con moneta avente corso legale e presso il domicilio del creditore, desumibile dagli artt. 1182, terzo comma e 1277 c.c., non puo’ essere assolto dal debitore, di sua iniziativa e senza il preventivo accordo con il creditore, con il pagamento mediante bonifico bancario, costituendo tale modalit? inesatto adempimento privo di efficacia liberatoria in quanto non equivalente al versamento in danaro e non assimilabile al pagamento mediante titoli di credito di sicura copertura quali gli assegni circolari”) perch?, nella fattispecie ivi esaminata, veniva in rilievo la condotta di un debitore che (non aveva eseguito un bonifico in favore del creditore ma) chiedeva al creditore di conoscere le sue coordinate bancarie per poter fare un bonifico in suo favore. In ci? si assorbe l’ulteriore questione che la societ? conduttrice ha chiesto ed ottenuto di provare che si era determinata a tale formai di pagamento, in tutto equipollente a quello contrattualmente stabilito, dopo che la proprietaria non era stata rinvenuta in casa ove la dipendente C.G. (udita quale teste sulla circostanza) a gennaio 2010 si era recata per conto del suo datore di lavoro per effettuare la dazione verosimilmente per contante (il contenuto essendo stato riposto in busta chiusa, fatto quest’ultimo confermato dalla ulteriore teste L.P.) e dopo che finanche all’Ufficiale giudiziario richiesto ai sensi dell’art. 1209 ce il domicilio della Carlotta era risultato chiuso.
In conseguenza di quanto argomentato, la domanda di risoluzione del contrattd di locazione deve essere rigettata, con conseguente condanna di C.C. a restituire all’appellante l’immobile oggetto del contratto, essendo pacifico che esso fu rilasciato da “P.M. & C. S.a.s.” in esecuzione dell’ordinanza provvisoria di rilascio emessa in data 25 marzo 2010, eseguita a dicembre dello stesso anno.
Va invece accolta l’istanza proposta da C.C. di correzione di errore materiale del dispositivo della sentenza, ove ? indicata la somma di euro 2.790,00 e non di euro 4.03tj,00, quale debito del conduttore per i canoni non pagati, in applicazione del seguente principio di diritto: “nel rito del lavoro solo il contrasto insanabile tra dispositivo e motivazione determina la nullit? della sentenza, da far valere mediante impugnazione, in difetto della quale prevale il dispositivo. Tale insanabilit? deve tuttavia escludersi quando sussista una parziale coerenza, tra dispositivo e motivazione, divergenti solo da un punto d? insta quantitativo, e la seconda inoltre sia ancorata ad un elemento obiettivo che inequivocabilmente la sostenga (s? da potersi escludere l’ipotesi di un ripensamento del giudice); in tal caso ? configurabile l’ipotesi legale del mero errore materiale, con la conseguenza che, da un lato, ? consentito l’esperimento del relativo procedimento di correzione e, dall’altro, deve qualificarsi come inammissibile l’eventuale impugnazione diretta a far valere la nullit? della sentenza asseritamente dipendente dal contrasto tra dispositivo e motivazione” (Cassazione civile, sez, VI, ordinanza n. 10305 del 10.05.2011). Infatti, in motivazione si legge testualmente: “… quanto alla domanda di adempimento va specificato che parte ricorrente ha richiesto il pagamento del canone per il periodo aprile 2009/dicembre 2010 (invero, il 29 dicembre 2010 ? avvenuta l’esecuzione del rilascio dell’immobile) … considerato … che per le osservazioni svolte il canone non ? dovuto per il periodo maggio 2009/novembre 2009, parte resistente va condannata al pagamento della somma d? euro 4,030,00 (pag. 5), ove ? chiaro l’intento del Giudice d? riconoscere al locatore il diritto ai canoni di locazione per i tredici mesi che vanno da dicembre 2009 al dicembre 2010. D’altra parte, a pagina 2 la sentenza precisa che il canone mensile ? di euro 310,00. La somma di euro 4.030,00 ? l’esatto prodotto di euro 310,00×13 mesi. Di conseguenza ? possibile affermare che il contrasto tra dispositivo e motivazione non ? insanabile ma emendabile con la correzione dell’errore denunciato.
Alla luce delle considerazioni svolte, l’appello va accolto ed in riforma della sentenza impugnata va rigettata la domanda di risoluzione contrattuale proposta da C.C. nei confronti di “P.M. & C. s.a.s.”. Viceversa, Carolina Carlotta1 va condannata a restituire all’appellante l’immobile oggetto del contratto d? locazione vigente inter partes sito in Qualiano, via C..
All’accoglimento dell’appello, consegue il dovere di regolamentazione delle spese del doppio grado del giudizio (Sez. L, Sentenza n. 18837 del 30.08.2010) che vanno compensate, tenuto conto sia dell’accoglimento parziale della domanda proposta dalla Carlotta, sia del comportamento delle parti.
PQM
P.Q.M.la Corte d? Appello di Napoli – II sezione civile, definitivamente pronunciando sull’appello come in epigrafe proposto e tra le parti ivi indicate, cos? provvede:
– accoglie l’appello proposto da “P.M. & C S.a.s.” e per l’effetto in riforma parziale della sentenza del Tribunale d? Napoli – sez. distaccata di Marano n. 174/13 pubblicata in data 3.07.2013, rigetta la domanda d? risoluzione del contratto di locazione vigente ?nter partes e relativo all’immobile sito in Qualiano, via C. proposta da C.C. nei confronti di “P.M. & C. S.a.s,”;
– condanna C.C. a restituire all’appellante il predetto immobile;
– ordina che la sentenza appellata sia corretta in dispositivo nel senso che laddove ? scritto “euro 2.790,00” debba invece leggersi ed intendersi “euro 4.030,00”;
– conferma per il resto la sentenza appellata;
– compensa le spese del doppio grado del giudizio.
Cos? deciso nella pubblica udienza del 15 aprile 2015