* Tribunale Ordinario di Verona, Sez. III Civile – Sentenza 19.06.2015 (Dott. C. Sigillo)

Difetto di forma scritta del contratto di locazione abitativa – Contratti

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VERONA
TERZA SEZIONE CIVILE

IL GIUDICE ISTRUTTORE
DOTT. CARMELO SIGILLO

in funzione di giudice unico
ha pronunziato la seguente

SENTENZA

nella causa civile promossa con ricorso depositato il 5 giugno 2013 e iscritta al n. del Ruolo Generale Affari Civili Contenziosi per l? anno 2013

V. A. col Proc. Avv. dom. A. F. in forza di mandato a margine dell?atto introdutti-vo del giudizio

– RICORRENTE –

contro

B. A. col Proc.Avv. dom. P. B. in forza di mandato a margine della memoria difensiva

– RESISTENTE –

decisa all?udienza del 19 giugno 2015 a norma dell?art. 429 comma 1 cpc mediante lettura del dispositivo e delle seguenti:

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO

Gli artt. 132 cpc e 118 att. nel testo attuale esonerano l?estensore dal riepilo-gare le rispettive allegazioni delle parti e lo autorizzano ?alla concisa espo-sizione delle ragioni della decisione? mediante immediata indicazione dei punti rilevanti in fatto e in diritto. Ci? premesso, nella fattispecie pu? osser-varsi quanto segue.

In punto di fatto ? pacifico che B. A. occupa l?immobile dal febbraio 2010, pagando un canone di ? 300 al mese, in forza di accordi solo verbali intervenuti all?epoca tra lui e suo fratello Ivano, proprietario del bene, nella posizione del quale ? succeduto dal 30 luglio 2010 in poi l?attuale ricorrente A. V. quale erede.

Costui chiede oggi la restituzione dell?appartamento, fallite le tratta-tive per una compravendita tra le parti, invocando la previsione dell?art. 1 comma 4 L. 431/98 e la conseguente ?nullit? assoluta e insanabile del con-tratto di locazione solo verbale?. Il conduttore chiede a sua volta, in via ri-convenzionale subordinata, l?accertamento di una locazione di fatto a norma dell?art. 13 comma 5 L. 431/98.

La fattispecie si presta per la sua linearit? ad alcune considerazioni di carattere sistematico.

In primo luogo va respinta la difesa di B. ove vorrebbe ricavare il requisito della forma scritta del contratto dai documenti bancari che com-provano il regolare pagamento del canone negli anni, canone riscosso senza alcuna replica n? osservazione dai due locatori succedutisi. Vero ? che la nozione di ?forma scritta? non implica che un unico documento raccolga proposta e accettazione o che sia vietato fare rinvio ad altro documento; tuttavia ? assolutamente vietato confondere gli atti di esecuzione con il con-senso contrattuale: in altri termini, il requisito ?forma scritta? implica nel minimo che sia rinvenibile una scrittura (ossia una reciproca dichiarazione sottoscritta dei contraenti) la quale contenga almeno gli elementi indefettibili di un contratto di locazione (parti, oggetto, corrispettivo per il suo godi-mento). Nessuno di tali elementi ? integrato mediante i documenti prodotti dalle parti.

Per quanto dunque la locazione in esame non trovi titolo in un atto scritto, deve essere attentamente vagliata la natura e le conseguenze del di-fetto di forma. Il locatore si limita a richiamare l?orientamento giurispruden-ziale nettamente maggioritario che riconduce il requisito di forma prescritto dall?art. 1 comma 4 L. 431/98 a quello previsto dall?art. 1325 n. 4 cc e che dunque sostiene trattarsi di forma prevista ad substantiam con conseguente applicazione dei principi generali previsti dagli artt. 1418 e seguenti cc in tema di insanabilit? e rilevabilit? da chiunque vi abbia interesse. Ma tale soluzione non gode del necessario supporto normativo.

A un livello di prima approssimazione sembra opportuno ricordare che il rapporto di locazione ? stato dagli anni 50 in poi oggetto di un?ampia normativa speciale, di difficile lettura se vista solo in chiave derogativa ri-spetto alla norme del codice, e che anzi per la sua vastit? e rilevanza ? ben presto divenuta, almeno tendenzialmente, autonomo e separato sistema. Ne consegue che sul piano dell?interpretazione i problemi della normativa spe-ciale in tema di locazione vanno risolti senza dover necessariamente ricono-scere un primato alla disciplina codicistica e ai suoi istituti tradizionali, bens? cercando in primo luogo coerenza e completezza all?interno del sistema speciale stesso.

Ci? premesso, l?interprete deve innanzitutto constatare che la norma in esame evita il semplice e antico termine ?nullit?? per preferire la perifrasi di aggiramento ?per la stipula di validi contratti di locazione?, perifrasi che rivela appunto una certa distanza terminologica rispetto alla sanzione estrema conosciuta dal codice. Deve poi rilevare che la stessa legge L. 431/98 in altra sede prevede la possibilit? di una ?locazione di fatto? che non ? sem-plicemente nulla per difetto di forma, ma che conserva una sua vitalit? solo che il conduttore lo voglia, tanto che il giudice investito dell?azione specifica ?accerta l?esistenza del contratto di locazione? (art. 13 comma 5). Al con-tempo sempre l?interprete deve constatare che l?art. 80 della L. 392/78 non ? stato abrogato, e che dunque possono nascere contratti abitativi privi del requisito di forma solo che il mutamento di destinazione (ad esempio, da ufficio ad abitazione) sia accompagnato dalla consapevole inerzia del loca-tore: contratti che devono essere fatti salvi per lampanti esigenze di prote-zione del conduttore a prescindere dal requisito formale.

In questa cornice certamente sui generis, sembra fuori luogo attribuire al difetto di forma scritta la sanzione massima dell?ordinamento, ossia predicare una nullit? assoluta, rilevabile da chiunque e non suscettibile di sanatoria o convalida. Per contro, ben si attaglia la pi? duttile sanzione che suole riassumersi nell?espressione ?nullit? speciale di protezione?. Il settore delle locazioni abitative ? infatti senz?altro connotato da esigenze di traspa-renza e di recupero a tassazione, ma ? parimenti connotato da esigenze di bilanciamento in quella contrapposizione (indubbiamente esistente) tra sog-getti di forza contrattuale diversa. Come ad esempio ? avvenuto per il setto-re dell?intermediazione finanziaria o in quello bancario e creditizio, ma anche per i contratti conclusi fuori dei locali commerciali o in tema di multi-propriet?, anche nel campo delle locazioni abitative ben presente ? la mede-sima esigenza di trasparenza, facilit? di prova e di tutela del soggetto debole che l? ha fondato il rimedio della nullit? di protezione, per sua natura pi? idoneo ad adattarsi alla molteplicit? delle situazioni concrete, ove il condut-tore, in quanto titolare di un diritto all?abitazione di rilievo costituzionale quanto meno di pari rango rispetto a quelli tutelati dall?art. 41 comma 3 o 53 della Costituzione, ? il titolare dell?interesse principale protetto e potr? (al-meno nella generalit? dei casi, perch? vi sono eccezioni ben giustificate, sulle quali infra) scegliere di far valere la nullit?, recuperare il contratto con l?azione di cui all?art. 13, ma anche lasciare le cose come stanno senza essere soggetto alle iniziative demolitorie della controparte contrattuale, che finirebbe per godere in sostanza di un canone prossimo a quello di mercato sotto forma di risarcimento del danno per l?occupazione senza titolo ab ori-gine, con i vantaggi fiscali conseguenti.

Gli argomenti testuali addotti in senso contrario alla tesi interpretati-va che qui si preferisce non paiono dirimenti. Che la forma scritta sia imposta ?non solo nei modelli ordinari di locazione abitativa ma anche in quelle tipologie speciali nelle quali il conduttore non potrebbe ritenersi a priori parte debole, in quanto l?immobile ? costituito da una villa o da un castello o da un alloggio in una nota localit? turistica (art. 1, co. 2, lett. a, c)? non tiene conto che in questi casi non trova applicazione l?art. 13 per espressa previ-sione della stessa L. 431/98 e che dunque il conduttore rimane privato della sua tutela principale. Che la scrittura giovi di regola ?anche al locatore, il quale pu? trarre dalla formulazione scritta delle clausole sul canone, sugli oneri accessori e sulla durata i vantaggi relativi alla certezza dei crediti ed all?agevole assolvimento dell?onere della prova, specie ai fini della forma-zione del titolo esecutivo in sede di procedimento di convalida di sfratto?, non tiene conto che secondo l?interpretazione che qui si sostiene anche una locazione di fatto pu? essere posta a base di una convalida (purch? sia assol-to l?onere di registrazione, per il quale non ? necessario esibire il documento), ove naturalmente il conduttore abbia interesse a non far valere la nullit? stessa (e pertanto nemmeno il giudice sia legittimato al rilievo officioso). Che l?art. 13 comma 5 non attinga al problema della nullit? e della sua esatta qualifica, ma ipotizzi solo un illecito precontrattuale per attuare una reinte-grazione in forma specifica della sfera patrimoniale del conduttore vittima di una imposizione ? tesi che da un lato cozza con il dato letterale, ove ? scritto che il giudice ?accerta l?esistenza del contratto?, e dall?altro parte da un as-sunto indimostrato e stravagante rispetto a tutta la legislazione speciale, non solo locatizia: ossia che il verbo ?pretendere? indichi una violenza morale in senso proprio, quando invece pu? semplicemente alludere a una situazione che per quanto ?richiesta? dal locatore viene liberamente ?accettata? e fatta propria dal conduttore (per i motivi pi? vari, come la stessa genesi del rap-porto oggi in esame dimostra). Il locatore pu? ?pretendere? la stipula in forma verbale non diversamente da come ?pretende? un certo canone. Infat-ti, come bene ? stato scritto, il verbo ?pretendere? non deve essere necessa-riamente inteso nel senso di ?esigere ci? che non ? dovuto?, dato che lo stes-so codice civile, testo di antico e perduto rigore lessicale, lo spende ad e-sempio negli articoli 66, 1488 e 1769 con il semplice significato di ?chiedere ci? che si ha diritto di ottenere?. E allora nel contesto in esame la nozione di ?pretesa? assume una valenza essenzialmente negativa: la forma verbale ? ?pretesa? quando non viene richiesta solo per ragioni proprie. Cos? esatta-mente ricostruito il significato della formula normativa, si perviene ad un ulteriore e non trascurabile approdo ermeneutico, coerente con il sistema: se il difetto di forma scritta dovesse dipendere in via esclusiva dalla volont? del conduttore, sarebbe a lui ovviamente preclusa anche la possibilit? di recuperare il contratto con l?azione prevista dall?art. 13 comma 5.

In definitiva, che il presidio della nullit? per difetto di forma non possa essere dilatato fino a ritorcersi contro gli stessi interessi per i quali esso appare essenzialmente imposto, con la conseguente valorizzazione di un rapporto di locazione di fatto in vista di una effettiva tutela del contraente debole, esprime anche nel settore delle locazioni abitative una regola non certo estranea all?ordinamento. La mente corre subito al classico esempio dell?art. 2126 cc in tema di nullit? del rapporto di lavoro, o all?art. 128 in tema di matrimonio putativo, o anche, in epoca pi? recente, alla disciplina della subfornitura come dettata dalla L. n. 192 del 1998 nella parte in cui fa salvo il diritto del subfornitore al pagamento delle prestazioni effettuate. La particolarit? dell?ipotesi prevista dall?art. 13 comma 5 ? che la figura della locazione di fatto che il giudice accerta non copre solo ci? che si ? irrime-diabilmente verificato nel passato, ma si protende anche per un periodo futu-ro, a seconda della durata residua prevista dalla legge per il tipo di locazione (ordinario o transitorio studentesco) voluto dalle parti.

Traendo le fila del discorso e applicando al caso concreto i principi come sopra sintetizzati, il locatore V. non ? legittimato a fare valere la nullit? per difetto di forma scritta del contratto. Per contro, non risultando in alcun modo che la forma verbale sia stata inizialmente voluta per qualche interesse specifico del conduttore, deve essere accolta la domanda di accertamento della locazione proposta da B. ai sensi dell?art. 13 comma 5 L. 431/98. Gli elementi essenziali del contratto si traggono dagli stessi fatti pacifici tra le parti, ossia: a) il rapporto nasce a partire dal 1? febbraio 2010; b) inquadrato tra i rapporti di locazione ordinari, ossia di durata quadriennale, esso ha avuto una prima scadenza il 31 gennaio 2014 e si ? automaticamente rinnovato sino al 31 gennaio 2018, non risultando le condizioni di cui all?art. 3 lettera g) per il diniego di rinnovo alla prima scadenza; c) la residua regolamentazione ? quella prevista per i contratti abitativi ordinari di cui all?art. 2 comma 1 L. 431/98 e norme richiamate d) il canone ? quello pattui-to di ? 300,00 mensili, senza alcun aggiornamento per svalutazione moneta-ria in difetto di pattuizione anche tacita sul punto.

Con riguardo, infatti, alla determinazione del corrispettivo il condut-tore aveva l?onere di spiegare e dare almeno un principio di prova in ordine alla circostanza che il canone come pattuito sia superiore a quello ?definito ai sensi del comma 3 dell?art. 2?, ma nulla ? stato addotto sul punto, n? sono stati richiesti mezzi istruttori. L?eventuale consulenza tecnica d?ufficio a-vrebbe pertanto esclusivo inammissibile carattere esplorativo. Ne consegue che il canone come concordato deve ritenersi rientrare nei limiti di quello massimo previsto dalla legge, con rigetto della domanda di rimborso delle somme che apoditticamente si assumono versate in eccedenza.

La novit? delle questioni e della soluzione adottata impongono l?integrale compensazione delle spese processuali.

P.Q.M.

Il tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunziando, respinge la domanda del locatore; in accoglimento della domanda riconven-zionale subordinata del conduttore accerta ai sensi dell?art. 13 comma 5 L. 431/98 l?esistenza tra le parti di un contratto di locazione abitativa ordinaria nei termini espressi in motivazione; spese integralmente compensate.

Verona 19 giugno 2015

IL GIUDICE
(C. Sigillo)