Sentenze

Tribunale Ordinario di Verona – Sentenza n. 2732/2014 del 8.1.2015 (Dott.ssa Bissoli)

Comodato di immobile urbano

TRIBUNALE ORDINARIO DI VERONA

nella persona del G.o.T. dott.ssa Simona Bissoli ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa iscritta al N. 10000532/2012 R.G. promossa
da:
D. M., C.F.  con avv. C. P. del Foro di Modena

attore

contro

S.Z. MOBILI D’ARTE E ANTICHITÀ DI S.Z. s.r.l. P. IVA, con avv. E. B.S.

convenuto

In punto di: comodato di immobile urbano
CONCLUSIONI PER PARTE RICORRENTE:

contrariis reiectis, accertarsi e dichiararsi la risoluzione del contratto di comodato di immobile intervenuto, in data 29.9.2008, tra la ricorrente e la società S.Z. Mobili d’arte e antichità di S.Z. s.r.l. in persona del legale rappresentante pro tempore, la somma di € 84.426,60 o quella diversa che risulterà di giustizia ad istruttoria espletata, con interessi legale dalle singole scadenze al saldo effettivo, a titolo di risarcimento per il mancato godimento dell’immobile oggetto di comodato;

rigettarsi la domanda riconvenzionale proposta da parte resistente, o in estremo subordine, nel denegato e non creduto caso di accoglimento, anche parziale della stessa, compensarsi la somma statuita con quella maggiore riconosciuta in favore della ricorrente; rigettarsi la domanda di rilascio dell’immobile, poiché l’immobile è già stato rilasciato;

rigettarsi ogni altra domanda non connessa e non oggetto del presente giudizi.

Con rifusione di spese di lite nonché quelle relative al procedimento di mediazione ex d.lgs. n. 28/2010.

CONCLUSIONI PER PARTE RESISTENTE:

in via preliminare:
– si chiede che il Giudice, ai sensi dell’art. 418 c.p.c. in considerazione della domanda riconvenzionale contenuta nel presente atto, modifichi il decreto contenuto nel ricorso introduttivo, conseguentemente emetta nuovo decreto col quale fissi nuova udienza di discussione ed assegnando termine per la notifica.
– Sempre in via preliminare, considerato l’oggetto della vertenza e soprattutto che la signora D. M. ostacola il rapporto tra i figli e i nonni come da documentazione dimessa, si chiede che il giudice voglia invitare le parti ad una procedura di mediazione avanti un organismo sito nella provincia di Verona al fine di dirimere la controversia.
In via principale:
– accertare e dichiarare il grave inadempimento della ricorrente D. M. alle obbligazioni del comodatario di cui all’art. 1804 c.c.;
– condannare la ricorrente D. M. alla restituzione immediata alla società S.Z. dell’immobile concesso in comodato sito in via Caselle 92 a Nogara (Vr) libero di sè, persone e cose non pertinenti, fissando la data di esecuzione del rilascio in termine immediato;
– condannare la ricorrente D. M. a risarcire alla soc. S.Z. Mobili d’arte e antichità di S.Z. s.r.l. tutti i danni, a qualsivoglia titolo subiti e subendi nella complessiva somma di € 62.300 o quella diversa somma, maggiore o minore, risultante di giustizia, per costi necessari per i ripristini e per mancata utilizzazione e disponibilità dell’immobile dalla data di proposizione della domanda al giorno della restituzione effettiva;
– nonché alla rivalutazione monetaria oltre agli interessi sulle singole somme rivalutate dalle date di loro maturazione a quella del pagamento effettivo.
– Rigettarsi le domande della ricorrente in quanto infondate in fatto e in diritto.

In ogni caso Vittoria di spese legali.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di ricorso ex art 447 c.p.c. la signora D. M., in proprio e nella qualità di genitore esercente la potestà sui minori B. E. e B. C., chiedeva di sentir dichiarare risolto, per inadempimento della comodante S.Z. Mobili, il contratto di comodato di immobile sottoscritto in data 29.9.2008 tra le parti oggi in causa, all’interno della transazione intervenuta tra la signora D. M., il signor B. B. e la signora S. Z. per la definizione della controversia relativa alla devoluzione dell’eredità del signor B. B. F.; chiedeva inoltre l’odierna attrice la condanna della società convenuta al risarcimento del danno per mancato godimento dell’immobile oggetto di comodato.

In particolare, con la predetta scrittura privata la società S. Z. mobili concedeva in comodato gratuito, fino al raggiungimento della maggiore età del figlio minore B. E. (ossia fino al 31.12.2018), alla signora D. M. l’immobile, già oggetto di abitazione coniugale prima della morte del marito signor B. B., ubicato a Nogara in via Caselle n. 90, impegnandosi espressamente alla realizzazione delle opere di ristrutturazione/manutenzione specificamente descritte in contratto entro un anno dalla sottoscrizione della transazione.

Non essendo stato eseguito alcun intervento nel termine indicato e trattandosi di opere la cui mancata esecuzione poteva mettere a rischio l’incolumità dei propri figli minori (messa a norma della canna fumaria e della canna fumaria, oltre che dell’impianto elettrico), con racc. del 21.10.2009 l’odierna ricorrente comunicava la risoluzione del contratto per inadempimento e lasciava l’immobile, reperendo una diversa abitazione.

Con comparsa di costituzione depositata in data 23.6.2012 la S.Z. Mobili si costituiva in giudizio riassumendo la vicenda relativa alla devoluzione ereditaria del signor B. B., riferendo che i lavori di ristrutturazione/manutenzione non erano stati portati a termine per esclusiva responsabilità della ricorrente la quale, tra l’altro, non avrebbe effettivamente lasciato l’immobile nella data indicata di ottobre 2008 ma avrebbe continuato ad occuparlo e utilizzarlo fino al 2012.

La resistente chiedeva pertanto, in via riconvenzionale, la condanna della signora D. M. al risarcimento dei danni provocati all’immobile per la mancata realizzazione dei lavori di manutenzione e per la mancata disponibilità dell’immobile dalla data della domanda al momento della effettiva restituzione.

Con memoria integrativa autorizzata depositata in data 28.9.2012 l’odierna ricorrente contestava tutte le circostanze di fatto riportate dalla resistente, esponendo che la signora S. Z. era presente al momento del trasloco, che era stato impossibile procedere alla consegna delle chiavi per il comportamento tenuto in quell’occasione dalla stessa signora S. Z., che aveva reso necessario persino l’intervento dei carabinieri, e contestando altresì che le lavorazioni di cui al contratto di comodato fossero già quasi ultimate nel 2005 e non fossero state portate a termine per responsabilità della ricorrente.

All’udienza del 3.7.2012 il giudice, rilevato che la comparsa di risposta di parte resistente era stata depositata presso la sede centrale e giunta presso la sezione distaccata solo in data 2.7.2012, fissava nuova udienza per i medesimi incombenti per il 16.10.2012; successivamente con ordinanza del

  1. ammetteva le prove orali richieste e nelle successive udienze del 10.4.2013, 19.6.2013,
  2. e 26.3.2014 venivano svolti gli interrogatori formali e assunti i testi ammessi. All’udienza del 20.5.2014 veniva dichiarata chiusa la fase istruttoria e, ritenuta la causa matura per la decisione, veniva fissata l’udienza del 26.11.2014 per discussione ex art. 429 c.p.c. con termine fino al 10.10.2014 per il deposito di breve memoria conclusiva; a tale udienza si costituiva in giudizio per parte resistente l’avv. B. S.in sostituzione dell’avv. A. T. che, in data 14.11.2014, depositava in cancelleria atto di rinuncia al mandato.

In diritto

In via preliminare deve rigettarsi la richiesta di concessione di nuovo termine per il deposito di comparsa conclusionale poiché la rinuncia al mandato è stata depositata ampiamente dopo lo scadere del termine del 10.10.2014 per il deposito della memoria conclusiva.

Nel merito deve essere accolta la domanda della ricorrente signora D. M., in proprio e quale rappresentante dei figli minori, di dichiarazione di risoluzione del contratto di comodato per inadempimento della comodante S.Z. che non ha provveduto ad eseguire, entro il termine previsto in contratto e definito come improrogabile, i lavori cui si era obbligata e specificamente descritti nella clausola n. 15 della detta scrittura.

Dall’istruttoria testimoniale svolta e dalla documentazione allegata non risulta infatti alcuna prova della realizzazione dei lavori elencati nella clausola n. 15 del contratto di comodato, anzi: il teste B. G., che si è sempre occupato della manutenzione della centrale termica mentre era in vita il signor B. B., ha dichiarato di aver fatto presente al signor Ben. la necessità di alcuni lavori di manutenzione e sostituzione delle tubazioni, di sistemazione della canna fumaria ma ha dichiarato di non aver eseguito alcuno di tali lavori; la signora M. A., cugina della ricorrente, ha riferito di essersi recata più volte presso l’abitazione della signora D. M., di non saper riferire nello specifico circa la messa a norma o meno dell’impianto di riscaldamento ma di aver visto utilizzare una stufetta elettrica, e ha confermato invece che le tinteggiature, al momento del trasloco, cui lei stessa aveva preso parte, non erano ancora state fatte; il teste T. M. ricorda che gli infissi erano quelli vecchi e non ricorda di aver visto eseguire altri lavori sull’immobile, mentre il teste C. può solo riferire di lavori di muratura diversi da quelli di cui al contratto di comodato e comunque eseguiti nel 2006.

Nessuna prova è stata fornita inoltre fornita alla circostanza dedotta da parte resistente secondo cui i detti lavori di ristrutturazione/manutenzione siano stati impediti dalla ricorrente signora D. M.. Dalle risultanze istruttorie, tra l’altro, emerge che al momento del trasloco nell’ottobre 2008 gli interventi di manutenzione relativi all’installazione di serramenti e infissi, di messa a norma dell’impianto elettrico, di messa a norma della canna fumaria e della centrale termica o di tinteggiatura degli interni non erano stati nemmeno iniziati, rendendo in tal modo indubitabile l’inadempimento della resistente agli obblighi assunti in sede di stipula del contratto di comodato per cui è causa.

A rendere non necessario, infine, ogni accertamento in ordine all’importanza dell’inadempimento vi è l’espressa qualificazione come “improrogabile” del termine posto all’obbligazione di parte resistente, che rende evidente la volontà delle parti di attribuire importanza determinante all’adempimento delle dette obbligazioni, atteso che in tema di contratto con fissazione di un termine essenziale per l’adempimento della prestazione, la risoluzione del contratto opera di diritto, prescindendo dall’indagine in ordine all’importanza dell’inadempimento dovendo in tal caso il giudice limitarsi ad accertarne la sussistenza e l’imputabilità dell’inadempimento.

Tanto premesso si deve conseguentemente accogliere anche la richiesta di risarcimento del danno formulata dalla parte ricorrente e che si ritiene correttamente quantificata negli importi dei canoni dovuti per l’affitto di nuovo immobile fino al raggiungimento della maggiore età del figlio B. E. e ciò anche alla luce del fatto che alcuna contestazione sul punto è stata sollevata da parte resistente.

Deve invece rigettarsi la domanda riconvenzionale formulata da parte resistente per il risarcimento dei danni asseritamente riportati all’immobile nel periodo rimasto nella disponibilità della ricorrente ed indicato fino all’anno 2012.

La domanda nello specifico va rigettata perché in sede istruttoria, non solo non sono stati provati i danni che solo genericamente parte resistente lamenta, ma non è stato nemmeno provato che tali danni siano imputabili alla ricorrente, tanto più che i problemi di infiltrazione ed allagamento erano oggetto di alcuni degli interventi di manutenzione cui la stessa parte resistente si era obbligata.

Parte resistente fonda la propria richiesta di risarcimento sull’esclusiva circostanza che è mancata la materiale consegna delle chiavi da parte della comodataria e che pertanto quest’ultima deve ritenersi nel possesso del bene con i conseguenti obblighi accessori fino al 2012, quando parte resistente ha deciso di accedere all’immobile.

La circostanza non appare tuttavia sufficiente a fondare la domanda, atteso che dall’istruttoria testimoniale e dalla documentazione prodotta è emerso che: 1) in occasione del trasloco, la consegna delle chiavi non è stata possibile per il comportamento tenuto dalla stessa signora S. Z. che ha reso necessario l’intervento dei carabinieri e per il quale il signor B. B. ha sentito il dovere di scusarsi come da missiva depositata agli atti; 2) la signora D. M. ha formalmente comunicato alla resistente, con racc. a.r. non ritirata dal destinatario, la sua intenzione di ritenere risolto il contratto di comodato per i motivi per cui è causa e il reperimento di altra e diversa sistemazione abitativa; 3) con il trasloco dell’ottobre 2008 la signora D. M. ha asportato tutti i propri beni dall’immobile per cui è causa e non risulta avervi più fatto ritorno, né aver fatto più alcun uso dello stesso.

Emerge quindi che il comportamento tenuto dalla comodataria ha manifestato in modo inequivoco l’intenzione di voler ritenere risolto il contratto di comodato con il conseguente rilascio dell’immobile a cui, peraltro, la parte resistente aveva la possibilità di accedere, poiché che non vi era una vera e propria porta d’ingresso ma soltanto un separé di compensato.

Non possono quindi essere imputati alla ricorrente gli asseriti danni all’immobile, non accertati in sede istruttoria, e in parte apparentemente derivanti proprio dalla mancata esecuzione di quei lavori di manutenzione cui la resistente si era impegnata ed aggravati dal mancato tempestivo intervento della comodante a seguito del rilascio del bene.

Tanto premesso e visto il principio della soccombenza ex art. 91 c.p.c. liquida le spese di lite come in dispositivo.

PQM:

Il Tribunale Civile di Verona, in persona del G.D. dott.ssa Simona Bissoli, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa e respinta, dichiara risolto il contratto di comodato per inadempimento di S.Z. Mobili d’arte e antichità di condanna per l’effetto, la S.Z. Mobili d’arte e antichità di S.Z. s.r.l. a corrispondere alla signora D. M., in proprio e quale legale rappresentante dei minori B. E. e B. C., la somma di € 84.426,60 a titolo di risarcimento del danno;
rigetta la domanda riconvenzionale svolta dalla resistente S.Z. Mobili d’arte e antichità di S. Z.s.r.l. per i motivi di cui alla parte narrativa;
condanna S.Z. Mobili d’arte e antichità di S.Z. s.r.l. a corrispondere alla signora D. M., in proprio e quale legale rappresentante dei minori B. E. e B.C., la somma di € 8.223,73 per le spese di lite, di cui € 723,73 per le spese,oltre accessori di legge se previsti.
Verona, 7.1.2015

Il Giudice

Dott.ssa Simona Bissoli

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