Sentenze

Tribunale di Verona, Sez. I Civile – Sentenza 2210/2015 del 3.8.2015 (Dott.ssa Marzocca)

Vendita di cose immobili

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VERONA
PRIMA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice unico dott. ssa Raffaella Marzocca ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. r.g. 11427/2010 promossa da:

A. B., (c.f.) rappresentata e difesa dall’avv. R. L., in virtù di mandato posto a margine dell’atto di citazione ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in VERONA;

ATTORE

contro

LA SCOSSA DI P. E B. SNC, (c.f.); BRUNO B., (c.f.); FRANCO B., (c.f.); ROBERTO P., (c.f.), tutti rappresentati e difesi dall’avv. G. L. e dall’avv. Z. R., in virtù di mandato posto a margine della comparsa di costituzione e risposta ed elettivamente domiciliati presso il loro studio in VERONA;

CONVENUTI

P. A. (C.F.), rappresentato e difeso dall’avv. D. O. ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in VERONA, in virtù di mandato difensivo posto a margine della comparsa di costituzione e risposta;

TERZO CHIAMATO

FONDIARIA SAI Ass.ni S.p.a. (P.I.), (ora Unipol Sai S.p.A., Divisione Fondiaria), in persona del suo legale rapp.te p.t., rappresentata e difesa dall’avv. L. P., elettivamente domiciliata presso il suo studio in Verona, in virtù di mandato difensivo posto in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

TERZO CHIAMATO

Avente ad oggetto: Vendita di cose immobili
All’udienza del 15/01/2015 le parti hanno precisato le seguenti:

CONCLUSIONI

Per l’attore: come in memoria 183,VI comma, n. 1, c.p.c ed in via istruttoria come nella seconda memoria: “In via principale di merito: Respinta ogni contraria eccezione e/o domanda, da chiunque proposta, accertarsi e dichiararsi la nullità del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 26.03.2010 tra la Sig.ra A. B. e la società La Scossa di P. e B. s.n.c. per i motivi di cui in narrativa del presente atto e precisamente per violazione del D.Lgs 122/05, per indeterminatezza dell’oggetto e/o per violazione di norma imperativa di legge.

Conseguentemente condannarsi la società La Scossa di P. e B. s.n.c., in persona del legale rappresentante pro tempore, in uno con i soci illimitatamente responsabili Sig. B. Bruno, B. Franco e P. Roberto, al versamento in favore della Sig.ra A. B., della somma di € 17.010,07 o la diversa somma risultante in corso di causa, oltre interessi legali dal dovuto al saldo e rivalutazione monetaria.

Condannarsi inoltre la società La Scossa di P. e B. s.n.c., in persona del legale rappresentante pro tempore, in uno con i soci illimitatamente responsabili Sig. B. Bruno, B. Franco e P. Roberto al risarcimento dei danni da determinarsi in via equitativa, ex art. 96 c.p.c. per i motivi di cui in narrativa del presente atto.

In ogni caso: Con vittoria di spese e competenze di lite, oltre CPA ed IVA come per legge se dovuta.

Per i convenuti: come in in memoria 183,VI comma, n. 1, c.p.c. insistendo nei mezzi istruttori formulati nelle memorie n. 2 e 3: “Nel merito: In via principale: – previo accertamento e declaratoria della illegittimità e della insussistenza della nullità invocata da parte attrice, – dichiarare risolto per fatto e colpa della attrice il contratto preliminare sottoscritto il giorno 26.03.2010, In via subordinata, – previo accertamento e declaratoria della violazione da parte dell’attrice dell’obbligo di buona fede nell’esecuzione del contratto ex art. 1375 c.c. – dichiarare risolto per fatto e colpa dell’attrice il contratto preliminare sottoscritto il giorno 26.03.2010 sia in caso di accoglimento della domanda proposta in via principale sia in caso di accoglimento della domanda proposta in via subordinata, – previo accertamento e declaratoria che i convenuti hanno patito un danno pari ad euro 16.410,07 o nella misura che sarà accertata nel corso del giudizio ovvero in via equitativa dal Giudice, – operata la compensazione tra quanto richiesto da parte attrice e quanto lamentato dai convenuti, – dichiarare che nulla è dovuto dai convenuti alla signora Berti e conseguentemente – respingere integralmente ogni domanda formulata da parte attrice nei confronti dei convenuti perché infondata in fatto ed in diritto; – previo accertamento e declaratoria che la ditta chiamata in causa è l’unica responsabile delle conseguenze che deriveranno dalla eventuale (e denegata) declaratoria di nullità del contratto preliminare, – dichiarare tenuta e quindi condannare l’impresa individuale P. A., con sede in 37057 San Giovanni Lupatoto (VR), Piazza Umberto I, n.20 , P.I. (?????????? ), in persona del titolare sig. P. A., (…), a garantire, a manlevare e tenere indenne i convenuti da ogni eventuale pregiudizio e/o esborso che essi dovessero sopportare in conseguenza delle domande formulate nei loro confronti dalla signora A. B.. In ogni caso Spese e competenze di lite rifuse.

Per il terzo chiamato P. A.: come da foglio allegato al verbale di udienza: “Nel merito in via principale: Rigettarsi ogni e qualsiasi domanda formulata nei confronti di P. A., quale titolare dell’omonima impresa individuale, in quanto infondate in fatto e in diritto.

Nel merito in via subordinata: Qualora il Giudice ritenesse accertata una qualsivoglia forma di responsabilità in capo al sig. P. A., quale titolare dell’omonima impresa individuale, per i fatti di cui è causa, dichiararsi la Spett.le Compagnia di Ass.ne Unipol Sai S.p.A. (già Fondiaria-Sai S.p.A.), Divisione Fondiaria, in persona del legale rappresentante pro tempore, corrente in 50129 Firenze, Piazza della Libertà n.6, tenuta a manlevare il chiamato in causa da ogni pretesa avanzata da parte convenuta nei suoi confronti, con la rifusione delle spese del presente patrocinio, in forza del rapporto assicurativo.

In ogni caso: Con vittoria di spese e compenso di lite, 15% rimb. forfetario spese generali, e oltre a c.p.a. 4% ed i.v.a. se dovuta.

In via istruttoria: Come da memoria ex art. 18, VI comma n.2, c.p.c. depositata in data 12.2.2013 e come da memoria ex art. 183 VI comma n.3 c.p.c. depositata in data 4.3.2013.”

Per il terzo chiamato Fondiaria Ass.ni: come in comparsa di costituzione e risposta: “In via principale: Respingersi le domande proposte contro P. A.. In subordine: Respingersi le domande proposte nei confronti di Fondiaria-Sai Ass.ni S.p.A. con il favore delle spese di lite. In via ulteriormente subordinata: Limitarsi la condanna della chiamata in causa alla garanzia prevista in polizza con lo scoperto indicato.”

Concisa esposizione

delle ragioni di fatto e di diritto della decisione ex art. 132 c.p.c.
1. Sulla domanda di declaratoria di nullità

La presente controversia verte principalmente sulla domanda di accertamento della nullità del contratto preliminare stipulato tra l’attrice ed i convenuti in data 26.3.2010 per violazione dell’art. 2 del d.lgs 122/2005 che prevede l’obbligo per il promittente venditore, a pena di nullità, di fornire al promissario acquirente una fideiussione pari al valore di tutte le somme, a qualsiasi titolo consegnate (caparra, anticipo ecc.) e corrisposte prima della stipula del contratto definitivo, in base alle clausole del preliminare.

Si tratta di una nullità relativa, di protezione, che solo il promissario acquirente può far valere ed è prevista solo nelle ipotesi di contratti aventi ad oggetto un immobile da costruire, per il quale sia già stato rilasciato il permesso di costruire e non sia ancora stata ottenuta l’agibilità.

La norma citata, infatti, (art. 2, rubricata Garanzia fideiussoria), per quanto rileva ai fini del presente giudizio, statuisce che: All’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire (cfr art. 1, lett. d) per “immobili da costruire”: gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall’articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. (…) Nel caso in esame è pacifica la sussistenza di tutti i presupposti di legge per la declaratoria di nullità in quanto:

– il contratto preliminare indicava il permesso di costruire inerente l’immobile oggetto del medesimo ed ancora non era stato rilasciato il certificato di agibilità/abitabilità, pertanto sussisteva indubbiamente l’ambito oggettivo di operatività della norma di cui all’art. 2 del d. l.gs. 122/05;

– il contratto preliminare prevedeva la corresponsione di somme prima del contratto definitivo (di cui euro 25.600,00 incontestatamente consegnati dalla A. B.alla Scossa s.n.c) e quindi sussisteva il presupposto in base al quale il rilascio della fideiussione era obbligatoria;

– è incontestato che la fideiussione non sia stata rilasciata dal promittente venditore né alla stipula del preliminare né successivamente;

– la legge era in vigore da quasi cinque anni ed è evidente l’applicabilità del principio “ignorantia legis non excusat” (ammesso e non concesso che vi fosse da parte del convenuto l’effettiva mancata conoscenza dell’obbligo di legge);

– pertanto l’attrice poteva far valere la nullità del contratto, con diritto di ottenere la restituzione di tutte le somme corrisposte ai convenuti sulla scorta del contratto nullo, avendo natura dichiarativa la sentenza che dichiara la nullità ed essendo le somme versate, conseguentemente, senza titolo ab origine.

Irrilevante ed infondata ogni difesa dei convenuti inerente la asserita risoluzione del contratto per grave inadempimento della A. B.e ciò in quanto in mancanza della fideiussione il contratto era ed è nullo (e di tale nullità doveva essere consapevole il promittente venditore), e la nullità poteva essere fatta valere in qualsiasi momento dalla sola parte acquirente (in ogni caso si osserva che è stata fatta valere due soli mesi dopo la stipula del preliminare), esercitando la stessa un proprio diritto previsto e riconosciuto dall’ordinamento a sua specifica tutela, con la conseguenza che il contratto non è mai venuto ad esistenza e trattasi di una statuizione che impedisce ogni valutazione su un (eventuale) inadempimento non essendo nata dal contratto nullo nessuna obbligazione (“quod nullum est nullum producit effectum”).
Le somme pacificamente corrisposte sono pari ad euro 25.600,00 (secondo quanto previsto nei punti a) e b) del contratto preliminare – 10.000,00 e 15.000,00 euro, oltre iva al 4% su tale ultima somma) e la somma già restituita è pari ad euro 8.589,93 e pertanto i convenuti devono essere condannati alla restituzione della somma di euro 17.010,07, oltre interessi legali dalla data della corresponsione al saldo, secondo gli effetti restitutori ex lege. Non sussistono i presupposti per la rivalutazione monetaria trattandosi di debito di valuta.

2. Sulla domanda riconvenzionale di accertamento del danno e compensazione delle somme impiegate per il ripristino del bene immobile;

Va premesso che entrambe le domande formulate dai convenuti non risultano fondate in diritto in quanto accertata la sussistenza della nullità del contratto non può evidentemente emergere né il presupposto per l’inadempimento (come già detto) né una violazione dell’obbligo di esecuzione secondo buona fede del contratto ex art. 1375 c.c., posto che è pacifico che la buona fede nell’esecuzione di un contratto può essere valutata se il contratto è valido, cosa che manca nel caso di specie. Né è stata invocata una responsabilità precontrattuale. In ogni caso ed anche a prescindere da tali rilievi, dirimente risulta la mancata prova dei danni che i convenuti dichiaravano di aver subito a causa della condotta della Berti. Infatti, il contratto preliminare aveva ad oggetto la compravendita di un immobile con le caratteristiche indicate nel predetto contratto ed ogni variazione che i convenuti abbiano fatto per rendere l’immobile gradito a successivi acquirenti è irrilevante ai fini della presente controversia. Avrebbero eventualmente dovuto provare i convenuti che l’immobile era stato progettato in quel modo in seguito a specifiche richieste della A. B. in fase di trattative, e che l’immobile così come approntato non era commerciabile e rivendibile con tali caratteristiche, essendo invece irrilevante che il successivo acquirente dello stesso abbia richiesto un immobile con caratteristiche diverse dalla iniziale progettazione indicata in contratto, ed essendo conseguentemente irrilevanti tutte le prove orali richieste in merito alle spese sostenute per il “ripristino” dell’immobile, essendo a monte non provato che gli interventi fossero il frutto di trattative in relazione ad un immobile che già avesse una consistenza diversa ed a valle non provato che l’immobile non fosse commerciabile con quelle caratteristiche indicate nel preliminare e realizzate.

3. Sulla domanda di manleva verso il mediatore

Dal rigetto della domanda riconvenzionale formulata dai convenuti discende l’assorbimento della domanda di manleva svolta dai convenuti nei confronti del mediatore; non essendo stata provata la sussistenza di un danno risarcibile, superflua diviene da un punto di vista sostanziale la valutazione sulla asserita responsabilità del mediatore per aver permesso che le parti sottoscrivessero un contratto invalido.

Ai fini della statuizione sulle spese va, tuttavia, osservato (e ciò a prescindere dalle prove orali richieste dal terzo chiamato e ritenute superflue nell’economia del presente procedimento), che solo nei confronti della A. B. potrebbe sussistere una eventuale corresponsabilità del mediatore insieme ai convenuti, (peraltro non fatta valere dalla Berti) per essere il mediatore tenuto a far sottoscrivere alle parti un contratto valido, ma tale obbligo non risultando determinante nei confronti dei convenuti, dovendosi infatti imputare il mancato rispetto di un obbligo normativo al soggetto professionista, costruttore venditore, che opera nel settore e che è tenuto a conoscere la normativa al pari del mediatore (tanto che dal venditore non è invocabile la nullità essendo la medesima una nullità di protezione del solo contraente debole). Quindi le spese di lite del mediatore seguono l’ordinario principio di soccombenza e vengono poste a carico dei convenuti.

4.  Sulla chiamata in garanzia effettuata dal terzo chiamato

In conseguenza dell’assorbimento della domanda svolta nei confronti dell’Ambrosoni resta assorbita anche la domanda di chiamata in garanzia svolta dallo stesso nei confronti della propria Compagnia Assicuratrice. Ai soli fini della statuizione sulle spese di lite si osserva che non risultava infondata né arbitraria la chiamata in garanzia effettuata dell’Ambrosoni e pertanto le spese di lite della società di assicurazione devono essere poste a carico dei convenuti soccombenti per il principio di causalità, avendo costoro dato origine, con la chiamata del mediatore, alla necessità per quest’ultimo di chiamare in causa la propria Società assicuratrice per essere tenuto indenne.

5.  Sulle spese di lite

Le spese di lite seguono la soccombenza (dei convenuti nei confronti dell’attrice ed anche di tutte le altre parti per le ragioni già indicate nei precedenti paragrafi) e sono liquidate in dispositivo nel parametro minimo per tutte le parti stante la minima complessità della lite e l’assenza di attività istruttoria.

Non si ritengono sussistenti i presupposti di legge per la condanna richiesta dall’attrice nei confronti dei convenuti ex art. 96 c.p.c.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione respinta ovvero assorbita, così dispone:

– Accerta e dichiara la nullità del contratto preliminare stipulato il 26.3.2010 tra A. B. e La Scossa S.n.c. e per l’effetto:
– Condanna La Scossa S.n.c., in persona del suo legale rappresentante, ed i soci illimitatamente responsabili B. Bruno, B. Franco, P. Roberto, a restituire a A. B. la somma di euro 17.010,07, oltre interessi legali dalla data di corresponsione al saldo;

– Condanna La Scossa S.n.c. in persona del suo legale rappresentante ed i soci illimitatamente responsabili B. Bruno, B. Franco, P. Roberto a rimborsare alla parte attrice A. B. le spese di lite, che si liquidano in € 2.738,00 per compensi professionali, oltre il 15% per rimborso forfettario delle spese generali, oltre i.v.a. e c.p.a. come per legge ed oltre ad euro 229,40 per esborsi ex art.15 d.p.r. 633/72.

– Condanna La Scossa S.n.c. in persona del suo legale rappresentante ed i soci illimitatamente responsabili B. Bruno, B. Franco, P. Roberto a rimborsare alla parte terza chiamata P. A. le spese di lite, che si liquidano in € 2.738,00 per compensi professionali, oltre il 15% per rimborso forfettario delle spese generali, oltre i.v.a. e c.p.a. come per legge;

– Condanna La Scossa S.n.c. in persona del suo legale rappresentante ed i soci illimitatamente responsabili B. Bruno, B. Franco, P. Roberto a rimborsare alla parte terza chiamata Unipol Sai S.p.A. (già Fondiaria-Sai S.p.A.), Divisione Fondiaria, in persona del suo legale rappresentante p.t., le spese di lite, che si liquidano in € 1.618,00 per compensi professionali, oltre il 15% per rimborso forfettario delle spese generali, oltre i.v.a. e c.p.a. come per legge.

Così deciso in Verona, il 25/07/2015

Il Giudice

dott.ssa Raffaella Marzocca

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