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Oltre la locazione: il Rent to buy, nuovo contratto per l'acquisto di immobili

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di Vincenzo Cuffaro – Ordinario di Diritto Privato, Università di Firenze

Nel d.l. 12 settembre 2103, n. 133, denominato ‘sblocca Italia’, una disposizione detta regole per quella che appare una nuova figura contrattuale, destinata ad incentivare la vendita degli immobili. Del contratto, non riconducibile al tipo della locazione, sono illustrati i caratteri essenziali, rimarcando altresì alcuni aspetti problematici determinati dalla nuova disciplina.

Se il tema della escogitazione di strumenti utili a determinare l’auspicata ripresa del mercato immobiliare e la soluzione del problema “casa”, tanto più avvertito quanto più grave è la situazione economica, è da tempo all’attenzione degli operatori economici e delle categorie professionali interessate, con l’art. 23 del d.l. 12 settembre 2014, n. 133, convertito in legge 11 novembre 2014, n. 164, l’alambicco legislativo distilla ora un contratto che potrebbe effettivamente rappresentare una plausibile risposta a tali esigenze.

La rubrica dell’articolo, nel richiamare l’accordo tramite il quale il godimento dell’immobile conseguito da un contraente è determinato dallo scopo del successivo acquisto del bene in vista del quale il contratto è concluso, rende avvertito l’interprete che l’intento legislativo è stato non tanto quello di regolamentare una prassi già diffusa, quanto l’altro, ben più ambizioso, di indirizzare l’autonomia dei privati mettendo a disposizione un nuovo e autonomo schema contrattuale.

L’operazione economica cui la disposizione di legge ha riguardo risponde infatti ad uno schema semplice: in vista dell’acquisto di un immobile, il futuro acquirente è subito immesso nella detenzione del bene con l’intesa che sino al momento della stipula dell’atto di acquisto corrisponderà al proprietario un importo periodico e che una quota parte di tale importo sarà imputata in conto prezzo.

Si dirà: nulla di nuovo, ben potendo già prima l’autonomia delle parti attingere il medesimo risultato utilizzando, e combinando tra loro, i tipi contrattuali della locazione, del contratto preliminare, della compravendita con riserva di proprietà, e tuttavia l’analisi della disciplina dettata nell’art. 23 consente di ritenere che, nella specie, nessuno di tali modelli può essere integralmente richiamato, mentre il contratto, che la stampa anche non specialistica individua come rent to buy, appare segnato da tratti di sicura peculiarità.

da Il Corriere Giuridico, 1-2015

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