Civile

Locazione di fatto. Una delle primissime applicazioni della Sentenza delle Sezioni Unite 2015

La Sentenza del Tribunale di Verona in materia locatizia rappresenta una delle prime applicazioni della Sentenza Sezioni Unite 2015 in materia di locazione di fatto (solo verbale) e della sentenza della corte cost.le 50/14 che ha dichiarato incostituzionale la disciplina normativa di cui all’art. 3 d.lgs 23/11 del contratto di locazione non registrato.
 
Tribunale di Verona, Sez. Civile – Sentenza n. 170/2016 del 26.01.2016 (Dott. F. Chiavegatti)

In punto a: altri istituti di diritto delle locazioni
Verbale di udienza del 26.1.2016
nel procedimento iscritto al n. R.G. /11 promosso da B M. A. nei confronti di B. I. V. sono comparsi
per parte attrice l’avv. M.S. e la sig.ra M. A. B. personalmente
per parte convenuta nessuno ad ore 12.10 è presente;
Il Giudice, invita le parti alla precisazione delle conclusioni e alla discussione della causa ai sensi dell’art. 281 sexies e 429 c.p.c. l’avv. M. si riporta alle note conclusionali del 13.1.16 e richiama le conclusioni ivi contenute;
Il Giudice si ritira in Camera di Consiglio per la decisione. Dando atto che la parte presente allontanandosi rinuncia a presenziare alla lettura della sentenza disponendone pertanto comunicazione a mezzo PEC;
Il Giudice
dott. Chiavegatti Francesco

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VERONA
TERZA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, in composizione monocratica nella persona del Giudice dott. F. C. ha pronunciato la seguente

SENTENZA

Nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 10913/11 promossa da,
S.M. A. con il patrocinio dell’avv. C. D. S.

ATTRICE

Contro

B. I. V. con il patrocinio dell’avv. I. B.

CONVENUTO

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Ai sensi della novella L. 69/2009, in vigore dal 4.7.2009, applicabile ai procedimenti in corso relativamente al nuovo disposto dell’art. 118 disp. att., ci si limita a richiamare gli atti di causa.
Le parti hanno concluso e discusso oralmente la causa come da verbale in data odierna in questa sede da intendersi richiamato per relationem:
Della sentenza non viene data contestuale lettura in udienza avendovi le parti rinunciato e disponendosene pertanto la comunicazione a cura della cancelleria;

MOTIVI DELLA DECISIONE
(art. 118 disp. Att. C.p.c. rif. L. 69/2009)

– rilevato che il novellato art. 132 c.p.c. esonera il giudice dal redigere lo svolgimento del processo;
– osservato che per consolidata giurisprudenza del S.C. il giudice, nel motivare è concisamente la sentenza secondo i dettami di cui all’art. 118 disp. att. c.p.c., non è affatto tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le quaestiones sollevate dalle parti, ben potendosi egli limitarsi alla trattazione delle sole questioni di fatto e di diritto rilevanti ai fini della decisione concretamente adottata1;
-che, in effetti, le restanti questioni non trattate non andranno necessariamente ritenute come omesse (per l’effetto dell’error in procedendo), ben potendo esse risultare semplicemente assorbite (ovvero superate) per incompatibilità logico-giuridica con quanto concretamente ritenuto provato dal giudicante;
OSSERVA
– dato atto di come il presente giudizio abbia ad oggetto, in via principale, la domanda di parte attrice di accertamento della nullità contratto verbale di locazione dell’immobile sito in Castel D’Azzano (VR), in via stipulato verbalmente con il convenuto in data 21.11.2010 e di condanna di quest’ultimo al rilascio dell’immobile e al pagamento di somme a titolo di indennità di occupazione sine titulo o, comunque, al risarcimento del danno e al pagamento della somma di euro 1500 a titolo di corrispettivo dovuto per l’acquisto, da parte di quest’ultimo, di alcuni beni mobili di proprietà di parte attrice;
– dato atto di come il convenuto, costituitosi ritualmente, abbia eccepito l’insussistenza della morosità e chiesto in via riconvenzionale di accertarsi l’esistenza di un contratto di locazione registrato ai sensi e per gli effetti del disposto di cui all’art. 3 comma 8 d.lgs 23.2011 registrato in data 11.10.2011 e il rigetto delle domande di controparte oltre che la condanna di parte attrice ex art. 96 c.p.c.;
– confermate anche in questa sede le ordinanze 15.7.2013 e del 15.5.2015 da intendersi richiamate per relationem;
– dato atto di come l’istruttoria del presente giudizio si sia articolata nella produzione documentale da parte di entrambe le parti, nell’escussione dei testi e nell’assunzione degli interpelli all’udienza del 17.7.2015 ove il convenuto non si presentava per rendere l’interrogatorio formale deferito e non provvedeva a citare i testi decadendo pertanto dalla relativa prova;
– ritenuto come sulla base degli atti, dei documenti e delle prove assunte risultino provate in fatto le seguenti circostanze:
1. A partire dal 21.11.2010 B.M. A. concedeva a B. I. V. il godimento dell’immobile di proprietà sito in Castel D’Azzano (VR), via dietro accordo solo verbale per il corrispettivo di euro 550,00 mensili (circostanza non contestata e da ritenersi altresì desumibile ex doc. 1 fase, attrice e art. 232 c.p.c. dalla mancata comparizione del convenuto a rendere il deferito interpello sul punto);
2. il convenuto versava euro 1.100 in contanti a titolo di cauzione (circostanza non contestata da parte attrice);
3. l’immobile concesso in godimento era parzialmente ammobiliato e B. acquistò in parte beni mobili posti in un altro appartamento di proprietà dell’attrice concordando con essa il prezzo di euro 1500 e il pagamento a rate (cfr. dichiarazioni sui capitoli 4 e 5 dei testi C. L. e T. V. e desumibile ex art. 232 c.p.c. dalla mancata comparizione del convenuto a rendere il deferito interpello sul punto);
4. sino a giugno 2011 il rapporto proseguiva senza alcuna contestazione secondo gli accordi (cfr. circostanza ammessa in comparsa di costituzione dallo stesso convenuto a pag. 3);
5. in data 13.6.2011 parte attrice inviava diffida contenente, tra l’altro, l’intimazione al convenuto a pagare le mensilità di maggio e giugno 2011 rimaste impagate, il corrispettivo per la vendita dei beni mobili e a stipulare contratto scritto di locazione (cfr. doc. 2 fase, attrice);
6. in data 20.7.2011 il convenuto formalizzava esposto alla Guardia di Finanza, Tenenza di Villafranca, ove non faceva peraltro alcuna menzione a costrizioni di alcun tipo in ordine alla stipula del contratto in forma solo orale (cfr. doc. 3 fase, convenuto);
7. in data 11.10.2011 il convenuto registrava presso l’agenzia delle Entrate denuncia di contratto verbale di locazione di bene immobile piano I,NCEU Castel D’Azzano Foglio 7 part. 91 sub 2) ai sensi e per gli effetti dell’art. 3 comma 8 d.lgs. 23/11 entrato in vigore in data 7.4.11 (cfr.doc. 4 fase, convenuto);
8. il convenuto corrispondeva il canone rideterminato dall’agenzia delle Entrate per euro 54,23 per i mesi di ottobre, novembre e dicembre 2011 e sino ad oggi con eccezione del solo mese di novembre 2015 (cfr. doc. 5 fase, convenuto e note conclusionali parte attrice);
Ne segue in diritto:
le domande attrici sono fondate nei limiti di cui in appresso e meritano accoglimento.
Al di là della dubbia applicabilità ratione temporis della normativa di cui all’art. 3 comma 8 d.lgs.23/11 al caso di specie (la norma entrata in vigore successivamente all’accordo verbale delle parti), la disciplina della disposizione invocata dal convenuto non risulta applicabile in radice alla fattispecie de quo.
Occorre infatti ricordare come la corte costituzionale abbia dichiarato l’illegittimità costituzionale di tale norma per eccesso di delega con sentenza n. 50/2014.
In merito era intervenuto il D.L. 28 marzo 2014, n. 47 (misure urgenti per l’emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015), convertito, con modificazioni, dall’art. I, comma 1, della L. 23 maggio 2014, n. 80 il quale all’art. 5, comma 1 -ter faceva comunque salvi gli effetti dei contratti sorti sulla base di tale disciplina fino al 31.12.15.
A porre definitivamente nel nulla gli effetti di tale disposizione (d.lgs 23/11 ) è tuttavia intervenuta nuovamente la Corte Cost.le che, con sentenza n. 165/15, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale della disposizione transitoria citata di cui all’art. 5, comma 1-ter.
Conseguentemente ai sensi e per gli effetti del disposto dell’art. 136 Cost. alcun valido contratto di locazione ha mai avuto effetto tra le parti nemmeno a seguito della denuncia all’Agenzia delle Entrate da parte del convenuto.
Ciò a maggior ragione ove si tenga presente che ai sensi dell’art. 1 comma 4 1. 431/98 per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta è che il conduttore può si ottenere la riconduzione della locazione di fatto (invalida) alle condizioni di un valido contratto del tipo legale (art. 2 I.431/98) ma ciò sul presupposto che il locatore abbia preteso l’instaurazione di un rapporto solo di fatto.
Nel caso di specie alcuna deduzione, ancor prima di alcuna prova, risulta essere stata proposta sul punto dal convenuto (tenuto conto peraltro della relativa decadenza).
Risultano pertanto prive di pregio le eccezioni formulate dal convenuto.
Tale assunto risponde al principio di diritto sancito dalla Corte di legittimità, secondo cui, deroga ai principi generali della insanabilità del contratto nullo, pertanto, la norma di cui all’art. 13, comma 5, riconosce al conduttore la possibilità di esperire una specifica azione finalizzata alla sanatoria del rapporto contrattuale di fatto venutosi a costituire in violazione di una norma imperativa. Ma proprio la portata eccezionalmente derogatoria ad un principio- cardine dell’ordinamento (i.e. la insanabilità del contratto nullo) non consente un’interpretazione della norma diversa da quella rigorosamente letterale. Il giudice dovrà pertanto accertare, da un canto, l’esistenza del contratto di locazione stipulato verbalmente in violazione della L. n. 431 del 1998, art. 1, comma 4, e, dall’altro, la circostanza che tale forma sia stata imposta da parte del locatore e subita da parte del conduttore contro la sua volontà, così determinando ex tunc il canone dovuto nei limiti di quello definito dagli’accordi delle associazioni locali della proprietà e dei conduttori ai sensi del comma 3 dell’art. 2, con il conseguente diritto del conduttore alla restituzione della eccedenza pagata. Né la innegabile difficoltà probatoria di tale circostanza (gravando il relativo onere sul conduttore, in ossequio alle tradizionali regole del relativo riparto) può condurre a soluzione diversa, non potendo un principio (e una maggior difficoltà) di carattere processuale incidere sulla ricostruzione sostanziale della fattispecie. In conformità con la lettera della legge, la nullità di protezione, e le relative conseguenze, sarà pertanto predicabile solo in presenza dell’abuso, da parte del locatore, della sua posizione dominante, imponendosi il tal caso, e solo in esso, a causa della eccessiva asimmetria negoziale, un intervento correttivo ex lege a tutela del contraente
debole. In concreto, sarà pertanto necessario che il locatore ponga in essere una inaccettabile pressione (una sorta di violenza morale) sul conduttore al fine di costringerlo a stipulare il contratto in forma verbale, mentre, nel caso in cui tale forma sia stata concordata liberamente tra le parti (o addirittura voluta dal conduttore), torneranno ad applicarsi i principi generali in tema di nullità. Il locatore potrà agire in giudizio per il rilascio dell’immobile occupato senza alcun titolo (cfr. Cass. Sez. Un. 18214/15).
Assunta nel caso di specie l’invalidità del contratto, l’inapplicabilità della disciplina dichiarata incostituzionale di cui all’art. 3 d.lgs.23/ll e la detenzione quindi sine titulo alcuno dell’immobile da parte del convenuto ne segue necessariamente la condanna al risarcimento del danno pari all’importo del canone liberamente concordato tra le stesse per euro 550,00 mensili, come oggettivo parametro di riferimento del danno figurativo mensile, detratti gli importi effettivamente versati oltre che le somme dovute a titolo di prezzo di acquisto dei beni mobili (euro 1.500,00) nonché la condanna del convenuto al rilascio dell’immobile de quo libero e sgombero da persone o cose anche interposte.
I conteggi eseguiti da parte attrice nelle proprie note conclusionali risultano corretti oltre che non oggetto di specifica contestazione e possono essere pertanto recepiti corrispondendo il totale residuo dovuto dal convenuto ad euro 27.694,27 già detratte le somme versate. A tale somma deve aggiungersi la rivalutazione sulle somme effettivamente dovute e non corrisposte di mese in mese (e via via rivalutate sino alla sentenza) nonché dalla sentenza al saldo sono dovuti gli interessi legali.
Le spese seguono la soccombenza e, tenuto conto delle vicissitudini giurisprudenziali e delle declaratorie di incostituzionalità intervenute nelle more del giudizio, si ritiene sussistano gravi e eccezionali motivi per dichiararle compensate per la quota di Vz e per porle a carico del convenuto per la restante quota di Vz liquidate come in dispositivo ex DM 55/14.

P.Q.M.

Il Tribunale di Verona, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al N. /11 R.G. ogni contraria istanza, eccezione, deduzione disattesa e assorbita, così provvede:
1. Accerta la nullità del contratto di locazione verbale dell’immobile inter partes stipulato ed indicato in parte motiva;
2. Dichiara tenuto e condanna B.1. V.al rilascio immediato dell’immobile sito in Castel D’Azzano (VR) , piano I e censito al N.C.E.U. Castel D’Azzano, Foglio 7, part. 91 sub 2, libero e sgombero da persone e cose anche interposte in favore di B.M. A.
3. dichiara tenuto e condanna B.I. V. a corrispondere in favore di parte attrice la somma di euro 27.694,27 già detratte le somme versate oltre rivalutazione come in motivazione ed interessi legali dalla sentenza al saldo;
4. dichiara tenuto e condanna B.I. V. alla refusione delle spese di lite in favore di parte attrice per la quota di /t e che si liquidano già con riferimento a tale quota in euro 97,00 per esborsi ed in euro 3.500.00 per compensi difensivi (di cui euro 900,00 per fase di studio euro 600.00 per fase introduttiva euro 1000,00 per fase istruttoria e di trattazione ed euro 1000,00 per fase decisoria); oltre IVA e CPA ove dovute come per legge e spese generali al 15%;
Si comunichi.
Così deciso in Verona il 26.1.16
 
Il Giudice
Dott. F. Chiavegatti
 


 
1La conformità della semenza al modello di cui all’art. 132 n. 4 c.p.c., e l’osservanza degli art. 115 e 116, c.p.c., non richiedono che il giudice di merito dia conto dell’esame di tutte le prove prodotte o comunque acquisite e di tutte le tesi prospettate dalle parti, essendo necessario e sufficiente che egli esponga, in maniera concisa, gli elementi in fatto ed in diritto posti a fondamento della sua decisione, offrendo una motivazione logica ed adeguata, evidenziando le prove ritenute idonee a confortarla, dovendo reputarsi per implicito disattesi tutti gli argomenti, le tesi e i rilievi che, seppure non espressamente esaminati, siano incompatibili con la soluzione adottata e con l’iter argomentativo seguito. (così, Cass. 27.7.2006 n. 17145; v. anche Cass. ci V., Sez. Il, 4 luglio 2012, n. 11199).

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